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土地增值税: 平稳过渡 无须紧张!

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(原标题:土地增值税: 平稳过渡 无须紧张)

《土地增值税法(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)正在向社会公开征求意见。截止时间是8月15日。据报道,此前4-5月是在内部征求意见。

《征求意见稿》基本是将1994年1月1日起施行的《土地增值税暂行条例》(以下简称《暂行条例》)核心内容平移过来,并仍实行四级超率累进税率。从条例上升为法律,是为了落实2020年税收法定原则,并健全地方税体系改革。

顺便说一下,《暂行条例》出台的背景,是为了抑制1993年以海南、北海为代表的房地产过热。那时过热的一大表现是炒地,一块地皮未做任何投资,转手多轮就涨了十几倍。《暂行条例》仅用不到半年时间就完成了制定、通过的程序,就是跟当时的这个背景密切相关。财政部也很快制定了实施细则,当时一批香港地产商还到财政部进行了座谈。没想到,这个“暂行”条例一实施就是20多年。

跟《暂行条例》相比,《征求意见稿》也有一些新内容。最重要的,就是将集体房地产纳入征税范围。也就是,出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,需要缴纳土地增值税。

这是不是增加税负?不是,实际上是另一种“平移”。2014年,中办、国办发文明确要求建立集体经营性建设用地入市制度。2015年以来,全国33个试点地区开展了农村土地征收、集体建设用地入市、宅基地制度改革三项改革试点,允许集体建设用地入市和转让,实行与国有建设用地同等入市、同权同价。

对集体土地入市的增值收益调节分配,采取的是临时过渡办法,试点地区征收一种“土地增值收益调节金”。这次《征求意见稿》将集体房地产纳入了征税范围,但取消了土地增值收益调节金,使立法前后集体房地产负担总体稳定。

《征求意见稿》有些优惠政策做了调整。比如,建造增值率低于20%的保障性住房免税;将建造增值率低于20%的普通住宅免税的规定授权给了省级政府等。

过往多年,随着房地产市场的迅猛发展,土地增值税逐渐成为一个大税源。根据财政部公布的数据,2018年土地增值税收入仅略低于契税(5730亿元),达到5642亿元,同比增长14.9%。2019年1-6月,土地增值税3565亿元,高于契税收入,同比增长10.3%,是土地和房地产相关税收中增幅最高的税种。

前面说了,当年出台土地增值税的初衷是抑制房地产过热,主要的征税对象(纳税人)是企业,尤其是房地产开发企业。房企贡献了土地增值税的主要税源。比如,2018年碧桂园土地增值税约为139亿元,万科约为196亿元。

有人吓唬说,条例上升为法律后,房企的土地增值税负担会加重。这是不负责任的乱讲。房企征税内容和税率都没变,征管方式方面,虽然《征求意见稿》此次明确规定了先预缴后清算的制度,但《暂行条例》过去在实施过程中,大部分地区实际也是实行预缴再清算的方式。就目前公布的法律内容而言,房企没啥可担忧的。

土地增值税上升为法律,不仅企业关注,个人也关心。

财政部制定的《土地增值税暂行条例实施细则》对个人转让住宅征收土地增值税最初是分三种,居住满5年以上免征,3-5年征一半,3年以下全征。但在实际执行过程中,基本没对个人征收。

2008年四季度,国家出台了一系列鼓励住房消费的措施,其中就包括当年10月份《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号),明确规定:“对个人销售住房暂免征收土地增值税。”这一免征规定沿用至今。

《征求意见稿》没有对此作出规定,仅从理论上来说,全国人大常委会通过法律后,个人转让住宅也应在征税范围。但财政部在公布征求意见稿的“立法说明”里强调:“宜保持现行税制框架和税负水平总体不变”。如果对个人转让住宅征收土地增值税,就大大提高了居民个人的税负水平,与立法原意不符。

我个人认为,居民个人转让住宅仍将免征土地增值税。怎么体现?法律通过后,国务院或者财政部按惯例应该会制定一个实施条例或实施细则(省级政府也会制定实施条例),再对此作出免征的明确规定。因此,居民个人大可放心,不要听信那些耸人听闻的传言。

声称法律通过后土地增值税将拉高房价的说法更是无稽之谈。不值得一驳。

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