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降低宏观租金水平 为服务业升级提供缓冲空间

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(原标题:降低宏观租金水平,为服务业升级提供缓冲空间)

今年上半年中国一些城市写字楼空置率受到市场关注。世邦魏理仕的数据则显示,上半年上海优质写字楼市场空置率同比升至18%,创下近10年新高。高力国际数据显示,北京写字楼整体空置率11.5%,创8年来最高值;上半年深圳甲级写字楼空置率达到了23.3%。

世邦魏理仕认为,目前全国写字楼平均空置率在20%左右。一些中西部城市、个别华北的城市空置率在30%甚至35%以上。中国社会科学院城市发展与环境研究所的报告预计至2019年底,17个城市平均空置率将突破20%,武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值。

写字楼空置率上升从市场整体看,主要是供需失衡,即写字楼供给的增速高于需求增长。中国社科院的报告显示,2019年,全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米,同比增长超过60%。由于写字楼交楼周期比较长,在过去几年,随着中西部城市经济高速增长,市场预期写字楼、商业设施需求也会大幅增加,因此,加大了投入。但是,这些城市没有产生足够需求,而且面临经济下行压力。

在需求侧,写字楼客户过于集中于金融、房地产和TMT等行业。数据显示,主要城市甲级写字楼市场金融租户占比上海和深圳同为38%、北京为37%、重庆为35%、广州为24%。应当说,这些行业都存在或多或少的“泡沫”。金融需求很大程度上是金融失序的产物,大量互联网金融以及影子银行体系的繁荣,刺激产生大量金融企业。但这些企业的利润并非建立在正常收益之上,而多有欺诈和套利。随着一些互联网金融企业跑路、倒闭以及金融供给侧结构性改革,套利型金融企业无力维持,一些企业踩雷现象等,写字楼客户增速出现戏剧性逆转。

此外,TMT企业大量涌现主要与创业潮有关。在过去几年,中国经历了由风险投资支持的创业潮,绝大部分创业公司并不能产生利润而是无休止投入,但在过剩资本支持下,依然能够在豪华写字楼里办公挥霍。随着风险投资资本退潮,大量此类企业无法维持下去,广泛的倒闭提高了写字楼的空置率。

中国写字楼租金过去几年被金融、TMT等泡沫需求大幅推高,而传统行业与企业无力承受过高的租金,因此,在泡沫破裂后,如果租金价格没有及时回调,就会维持较高空置率。本质上,中国服务业企业整体利润率还不足够支撑当前的写字楼租金水平。随着经济下行压力加大,承受经营压力的企业也会陆续迁离商务中心地带,从而给整个市场租金水平施压,何时回落到合理水平,或许要经历一个长期调整过程。

中国写字楼客户过度集中于金融、房地产和TMT行业等,显示出一个比较严重的问题,即这些行业几乎都是由过剩资本支撑,体现出经济结构明显脱实向虚,大量泡沫又带动了整个社会的租金水平上涨,从而对服务业产生成本压力,服务业发展受到抑制。

从另一个角度看,长期以来中国粗放式发展使得中国服务业在不太强调专业分工的氛围里运行,专业性不够,效率不高,普遍处于规模发展阶段,大而不强。普遍专业性不足但在一个供给过剩的环境里,服务业很难优胜劣汰,导致整体利润率偏低,也无法让大部分服务业企业能够支付写字楼过高的租金。

专业性不足背景下服务业效率不够高,也是拖累宏观经济效率提升的重要原因,中国要想走出中等收入陷阱,在一个服务业已经占主导的经济结构中,必须提高服务业效率。金融、地产等利润过高与整体服务业效率较低,都与竞争环境有关,即在封闭性的环境里缺乏高质量的竞争对手,因此,中国服务业向世界开放具有迫切性,现在中央政府正在推进这一进程。

与此同时,中国写字楼运营者也应该看到,被泡沫推高的租金水平无法持续,应该回归到一个合理水平,降低宏观租金水平可以为服务业转型升级提供一个缓冲空间,毕竟写字楼与客户是共生关系。如果包括写字楼租金在内的土地租金不能及时去泡沫化,就会长期抑制服务业发展,从而令自己面临居高不下的空置率,随着空置率继续上升,租金下调将是行业自救唯一的道路。

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