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业内解读广州商改租:或带来更多投资机会

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(原标题:业内解读广州商改租:或带来更多投资机会)

记者赵燕华报道:广州商改住又出新政。7月16日,广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》(以下简称《指导意见》)。内容核心就是推进“商改住”政策,允许部分商、办类型物业在产权性质不改变的基础上,改造成住宅功能;用户的水、电、气价格也按住宅收费标准;但只能用于出租,不能销售。这项政策,被业界称为是2019年广州出台的“最猛”的一项政策之一,蕴含着重大机会,影响很大。有分析认为,商改住政策的松动,将带来很多投资机会。

从租赁层面注入活力

“两部门联合发文广州商业办公项目可改成租赁住房,将从租赁层面注入活力。”合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌指出,广州是最早允许“商改租”的城市。

早在2017年7月17日,广州市政府办公厅印发的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》里面,就提出了“商改租”这一说法。此次《指导意见》,进一步明确了“商改租”该如何落地及进行,给出了细化条件,包括对权属问题、结构及消防安全、物业配套等工作要求,再有是“商改租”需要走的工作流程,都给出了较为明确的指引,大大提高了“商改租”的可操作性。

“如果说,放开个人购买是激活了商办物业的销售市场,那么此次指导意见则是从租赁层面给商办物业注入活力。”在张智斌看来,既可以为租赁市场发展提供房源供给,又可解决一部分难以消化的商办物业库存,使得物业用途能往更符合人们需求方向发展,构建更加完善房地产机制,更有效地推行“租购并举”住房制度。

市场将发生四大变化

广东省房协理事、同创卓越总经理赵卓文分析认为,商业办公物业可改租赁性住房,市场将发生四大变化:首先,大量闲置的商业商务类物业,尤其是裙楼商业,找到了出路。

与此同时,长租公寓类项目将出现井喷。按照新规定,商业商务类物业只能改为租赁住房,而且一个房产证,不能分割。将为广州的长租公寓提供更多房源,有利于降低长租公寓的成本,而且大量商业办公物业处于广州中心城区,非常适合做出租。

“尽管这两年长租公寓发展遇到了现实问题,但如果能把成本和管理控制好,长租公寓依然有春天。”赵卓文说道。

另外,新政下,商业、商务类用途的土地将升值。而对于广州中心城区的商业商务类物业,尤其是珠江新城、琶洲、金融城等地的物业,则面临着一个主动改为租赁性住房的重大机会。赵卓文表示:“如果在珠江新城能改出一栋舒适性较好的公寓,其价值无可限量。”

个人持有公寓难享新政优惠

广州推“商改住”,对目前个人持有的公寓市场是否利好?知名地产经济学专家邓浩志则认为,基本没有影响。

“首先政策规定的只有成栋、成片的商、办类物业才能推行‘商改住’,而普通投资者手上持有的零散公寓并不适用,新政应该是只针对那些想做租赁业务的企业,而非小业主。所以个人手上的公寓是无法享受到新政优惠的。

其次,政策不允许改后的物业以任何形式进行销售,所以也不会让市场出现增量的公寓产品。结论是,哪怕新政全面实施,市场上出现了‘商改住’项目,对目前公寓市场及持有公寓的业主也产生不了什么冲击。”

邓浩志认为,影响的是租金水平,但影响大小暂时难以判断。“商改住”政策的目的一是发展租赁市场,二是盘活经营有困难的商办物业。所以全面推行后,租赁市场的供应总量肯定会有所增加。如果增加的量比较大,那对租金水平将产生冲击,租金会因此放缓增长速度,或者滞涨甚至回落。但如果参与改制的项目稀少,那市场新增的供应就不会太多,影响就会比较轻微了。

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