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“镁刻三人行”主题对话:下半年楼市走势研判

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在今年的“金三银四”传统旺季,部分城市的房地产市场迎来“小阳春”行情。此后,一些城市的楼市趋于平静;但也有部分城市的楼市延续了“小阳春”行情,继续升温,如住房市场供不应求、房价涨幅居高不下、土地市场持续升温等。

因新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大,4月和5月份,包括佛山、苏州、大连、南宁等在内的10个城市受到住建部预警提示。为给楼市的“虚火”降温,包括丹东、苏州、西安等城市,在4月至6月份,先后出台政策“加码”楼市调控。

对于即将过去的上半年楼市,如何进行评判?而接下来的下半年,楼市又将走出何种行情?

为此,《每日经济新闻(博客,微博)》(下称NBD)“镁刻三人行”本期推出主题:下半年楼市走势研判。

“止跌令”“调控加码”目的都是稳楼市

NBD:上半年,“小阳春”“土拍热”“止跌令”“调控加码”等成为楼市的关键词,您如何评价上半年的楼市表现?

严跃进:从上半年的商品住宅成交情况以及土地市场表现来看,部分城市确实出现一波“小阳春”行情。这说明这些城市的楼市在经历了2018年下半年的冷清行情后,开始筑底回升,市场出现回暖,同时土拍市场也骤然升温。但这种回暖和升温现象,主要还是跟年初时融资环境相对宽松,以及开发商年初资金相对宽裕有关。

在价格方面,部分城市,特别是三线甚至四线房价出现下滑,个别城市出现“止跌令”,而另一些城市,特别是部分热点二线城市房价出现快速上涨,随即受到住建部点名警示,并加码楼市调控。不论是房价下跌还是上涨过快,都不符合“稳”的基调。“止跌令”也好,“调控加码”也好,正是“稳地价、稳房价、稳预期”和因城施策的体现。

谢晨:信贷适度宽松推动住宅市场整体有所回暖,前5月住宅开发投资增速是16.3%,销售面积同比持平,待售库存面积下降15%。但高低线城市间的差异化加剧,一线城市天价地块和四线城市白菜价住宅共存。政策面上,房住不炒、因城施策仍是主旋律。

张波:2019年的市场特点非常明显,总体呈现为分化延续、热点恒热、调控持续。

一是分化延续。无论是土地市场还是一二手房市场,今年一线城市在严格调控不放松的背景下,呈现明显的量升价平态势。尤其是一季度的二手房市场,以及二季度的新房市场,一线城市的成交放量都非常明显,但房价依然保持稳定。今年二线城市是关注焦点,不少二线城市由于市场热度提升过快,已经引发了调控从紧政策出台。三四五线城市的房价虽然还在保持上升态势,但土地市场以及二手交易市场的整体降温已经呈现。同时,受三四线及以下城市成交量减缓影响,2019年1~5月全国商品房的销售面积同比下降1.6%,其中住宅销售面积下降0.7%,这一趋势在下半年或将持续。

二是热点恒热。上半年的热点主要集中在二线城市,尤其是以杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等城市为代表的强二线更是表现抢眼,房企抢地导致土地溢价率快速提升,二手房市场也在春节后快速回温。调控政策的快速出台对于热点城市的地价和房价上升有一定遏制作用,但并不会改变这些城市依然是房企的拿地热点,也不会明显减少区域内购房需求,下半年这些城市依然是热点。

三是调控持续。和以往的单边调控不同,今年的调控呈现明显的“双边多点”效应。表面来看,上半年全国市场调控松紧变换无常,但依然可以明显梳理出主线,“双边”就是在因城施策的前提下,热点城市的政策总体从紧,而存在房价下跌风险较在的城市则会出台“托市”政策。“多点”体现在调控不只针对房价单一维度,针对地价、限售、限购、公积金等都不断会出台多维度政策,这一趋势也将在下半年延续。

市场过热城市政策从紧是大概率事件

NBD:丹东、苏州、西安等城市先后“加码”楼市调控,是否意味着楼市正在进入新一轮调整周期?

严跃进:部分热点二线城市加码楼市调控,不能简单理解为政策松绑或收紧,这只是“一城一策”下这些城市对楼市出现的问题进行微调。虽然调控思路已发生变化,但目标都是一致的,即要促进楼市稳定健康发展,积极落实“房住不炒”的目标。

需要注意的是,部分城市在大幅放宽落户门槛的同时,也在一定程度上带来了房价上涨的压力。这些城市在引进人才的同时,更需要对调控政策进行微调,以保持楼市稳定。

谢晨:住宅市场仍然处在2017年以来的增速放缓周期内。尽管过去几个月部分开发投资指标出现了一些反弹,但土地购置指标、销售指标的走势,以及5月以来银保监会、证监会、住建部等对楼市调控又有收紧迹象,预计开发投资指标会逐步回落。

张波:毋庸置疑,过热的城市和地区未来出台从紧调控措施将是个大概率事件。值得关注的是,调控的松紧变换在二线城市的体现更为明显。从上半年市场来看,市场热度较高的城市,尤其是二线城市未来加码的空间更大。上半年房价持续上涨幅度较高、土地市场较热的城市,未来都将面临“微收紧”。

房企应通过拓宽融资渠道等强化现金流

NBD:年初融资环境相对宽松,但5月份银保监会发文剑指资金违规进入楼市,而房企融资规模也明显下滑、融资成本也出现上升,房企如何应对这一融资环境的变化?

严跃进:年初融资环境相对宽松,房企融资规模攀升、融资成本出现下降,也一定程度上带来了这波“小阳春”行情,并使部分城市出现房价、地价快速上涨。但进入5月,融资政策明显收紧,房企融资规模大幅下滑、发债成本也有所上升,这无疑会给房企带来一定压力,特别是部分负债率、融资成本较高的房企将会面临更大压力。

企业一方面需要积极拓展融资渠道,而一些中小房企可以考虑出卖项目股权、合作开发的方式,降低资金压力;另一方面需要根据市场行情加大营销力度,通过以价换量等方式加快资金回笼。同时,在土地市场要保持谨慎,加大研判力度,避免拿错地、拿高价地。

谢晨:建议房企从拓宽融资渠道、加快销售回流、合理控制土地购置规模等方面强化自身现金流状况。

由于债务到期高峰到来,开发商将持续面临不小的融资压力。根据世邦魏理仕的报告,2019~2021年期间,上市房企境内外到期债券约1150亿美元。开发商在发行新的公司债券的同时,可以考虑与更多机构投资者展开股权和债权方面的投资合作。我们的调查显示,2019年中国投资者对于房地产债的投资意向大幅上升至31%。

张波:今年以来,受整体市场流动性放松影响,上半年房地产企业无论从融资的难度还是融资成本上都有了很大程度的缓解,同时一季度一二线楼市热度提升也加快了购房者入市的步伐。受此影响,房企近期在部分城市拿地的积极性明显提升,也加大了对于融资的需求度。在此背景下,银保监会重申对于房企的融资限制,也是属于楼市调适度从紧,资金监管的阀门或面临“微收紧”。对于房企来说,今年不是拿“地王”的好年份,但如果持续在土地市场的表现过于激进,则有可能面临更为严格的资金监管。

一二线土地市场下半年或回归理性

NBD:上半年部分城市“地王”频现,下半年,部分一二线城市在土地市场是否会延续上半年的火爆行情?缺少棚改支撑的三四线城市,是否还会得到房企的厚爱?

严跃进:从目前来看,特别是苏州、西安等地先后加码楼市调控,一些城市的土地市场确实有所降温,土拍溢价率逐渐降低。但另一方面,不管是限地价、竞房价,还是调整土地拍卖出价规则,其主要目的都是要“稳地价”,地价的稳定,对稳房价、稳预期至关重要。从这个角度看,下半年一二线城市的土地市场将会回归理性。

对于三四线城市,尽管棚改规模在缩小,但并不意味着没有机会,结构性机会依然存在。

谢晨:重点城市群建设的不断推进以及大城市落户门槛降低,意味着一二线城市在中长期内仍将保持强劲的住宅需求。

对于三四线城市的投资更具选择性,建议优先关注主要城市群核心城市辐射圈内的三四线城市。

张波:一二线城市土地热度提升,无论是6月的深圳还是上半年的苏州、合肥、宁波等地的市场都可圈可点。举例来看,2019年一季度,苏州市区共进行土地拍卖3场,出让21宗经营性用地,虽然成交的规模同比减少,但平均成交楼面价超过了1.4万元/平方米,平均溢价率则突破了19%。3月21日合肥市土拍3宗宅地和3宗商住地,最终6宗地块成交,揽金124.5亿元,平均溢价率高达108.7%,直接刷新了一季度的溢价率纪录。深圳6月24日的5块宅地出让则是吸引到全国的关注,参拍地块全部达到政府设置的最高限价,合计土地出让金高达223.84亿元。

因此,下半年热点城市的土地市场大概率上会保持较高热度,但由于针对土地的调控政策存在,土地溢价率将得到有效控制,二线城市土地“僧多粥少”现象下半年仍将持续存在。

下半年楼市调控仍将处于“换挡期”

NBD:上半年,丹东、苏州、西安等城市纷纷“加码”楼市调控,下半年会有更多城市跟进吗?楼市在下半年又将走出何种趋势?

严跃进:目前,调控的主导权已经下放给各地,未来会不会有更多城市跟进苏州、西安的“加码”调控,这主要取决于各地楼市是否出现过热,房价、地价是否会面临较大上涨压力。

对于下半年的市场走势,我认为在房住不炒和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控思路下,不管是房价上涨压力较大的城市,还是房价下跌压力较大的城市,都会出台政策稳定楼市。下半年市场仍将以“稳”为主,房价将很难出现大起大落。如此,才能确保楼市的稳定。

谢晨:楼市调控的核心目标依旧是房住不炒,保持楼市平稳健康发展。因此,因城施策、根据市场情况及时调整调控力度和方向将在下半年延续。市场过热的城市调控升级概率较大,但高低线城市间的两级分化继续。

张波:2019年下半楼市依然处于“换挡期”,在“稳”字当先的大环境下,政策调控换挡表现在以下三个方面:

从调控换挡来看,因城施策调控思路,体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏。同时因城施策的换挡还将在各城市深化到“因区施策”,类似苏州针对园区等热点区域进行有针对性调控的政策也将在不同城市呈现,同一城市不同区域的调控分化将成常态。

从城市换挡来看,则呈现出在整体稳定的局面之下,不同城市分化加剧。三四线城市房价上涨的现象将在下半年出现分化,一二线城市仍将保持一定热度,但热度更为聚焦到强二线城市。三四线及以下城市在五大城市群仍将保持一定热度,但部分三四线城市或将迎来降温潮,这一现象值得关注。

从心态换挡来看,用户对于后市看平的心态已经占据主流。从58安居客线上的调研数据来看,今年上半年市场心态的重要转折点在5月,5月也是2019年以来第一次出现用户和经纪人信心指数出现双降的月份,用户信心指数的下降明显大于经纪人。因此,2019年市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局,整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。

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