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激进扩张比肩闽系 苏系房企走到聚光灯下

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从江苏常州火车站走出来,在开往市区(武进区)的路上,就能看到新城控股(601155.SH,下称“新城”)的项目矗立在两边。在这座中国东部的三线城市,城市生活节奏缓慢而有序,这里的居民,几乎都知道有一家叫新城控股的房企。

过去几年,这家发源于常州并将总部搬迁到上海的苏系房企(指发源于江苏的房企),是过去几年华东复合增长最快的房企之一。去年,这家房企合同销售额高达2200亿,同比增幅达75%,并进入行业第八位,一跃成为了地产圈的焦点公司。

新城的高速发展只是苏系房企快速发展的一个缩影。最近几年,包括中南建设(000961.SZ,下称“中南”)、弘阳地产(01996.HK,下称“弘阳”)等苏系房企,正在不断寻找快速扩张的路径。

“我们判断未来几年是最后的窗口期,随后房地产行业的格局将会趋于稳定,因此发展规模还是尤为重要。”弘阳集团总裁蒋达强曾告诉记者。

历史长河滚滚向前,继闽系房企之后,苏系房企开始登上历史舞台。

高调引入职业经理人

目前地产圈TOP20房企里,苏系房企占据两席,分别是新城和中南。从几年前的名不见经传,到如今众星捧月,它们的扩张,既有相似又有不同。

相似之处在于,它们引入大量职业经理人,实现了公司的运营效率提升,踩准行业周期通过财务杠杆快速拿地周转,广泛布局低能级城市,进而实现攻城略地。不同之处则是,两者的商业模式截然不同,一个是“住宅+商业”双轮驱动,另一个则是三四线城市布局高周转销售。

新城的发展模式几乎是万达翻版,通过商业和地产的双轮驱动,以“吾悦广场”综合体的模式与地方政府谈判勾地,获取比同行更低成本的土地,并通过住宅快速开发回血,进而实现现金流回正。

目前,新城联席总裁陈德力就有万达背景,这位主管商业的总裁来到新城之后,将万达模式在新城体系内全面复制,并招聘大量有万达背景的职业经理人。随着万达的逐渐落寞,很多万达系职业经理人离职后的第一选择便是新城。

此前,新城曾对外表示,计划2020年打造100座吾悦广场。新城年报显示,截至2018年底,新城已进入全国98个大中型城市,实现96个综合体项目的布局,已累计开业42座吾悦广场,已开业面积共计390.40万平方米,同比2017年增长72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比2017年增长107.44%,平均出租率达98.83%。

“我们的一个三线城市项目就在新城隔壁,但是新城的地价只有我们的二分之一,因此给我们的销售带来了极大的难度。”一位上市房企策划负责人对记者表示。

中南的发展,则来自引入了明星职业经理人陈凯。陈凯此前是阳光城(000671.SZ)总裁,将阳光城从20亿规模快速带到200亿规模,随后陈凯在业内名声大震,成为各个房企希望挖角的对象。

陈凯成为中南置地董事长之后,快速搭建管理团队,沿用了此前在阳光城的高周转策略,通过区域竞争等激励手段,快速实现在三四线城市的布局,并将中南的发展带上了快车道。

“陈凯的眼光还是很好,比其他房企早了半步布局三四线城市,在2017~2018年三四线城市火爆的这一轮周期中收获很大,因此让中南规模实现了翻番。”一位中南高管评价道。

在陈凯没有加入之前,中南总部在南通,老板曾经沿用比较老派的管理风格。一个细节可以佐证,当时集团开会,要求所有人员将手机挂在门外,会场还有巡逻拿些红外线手电,一旦发现有人打瞌睡就会用红外线手电照这个人。

截至2018年底,中南已进入内地101个城市,开发项目主要集中在长三角区域(上海、江苏、浙江、安徽)和山东,在珠三角区域、海南、福建、湖南、河南、京津冀区域以及沈阳、西安、武汉、成都、重庆、福州、昆明、贵阳、南宁等。2018年公司新增项目111个,2018年公司合同销售金额1466亿元,同比增长52%。

去年7月,弘阳火线登陆香港资本市场,进而成为地产圈的一匹黑马。2018年,这家发迹于南京的房企实现销售额473.4亿元,同比增长84.2%。放之整个地产圈,这样的增速也属于较快一类。

2年前,这家房企只是安于南京一隅,在江北有大量土地,有着“江北之王”的称号。不过,随着越来越多玩家进入南京,让这家有着二十多年历史的房企感受到市场的压力。

2017年底,弘阳集团执行总裁张良加入弘阳;2018年3月,蒋达强加入弘阳。这两位有着旭辉背景的高管,见证了旭辉从50亿到1000亿的发展过程,因而一直闻名地产圈。随着他们的加入,弘阳开始了组织变革与快速发展的路径。

通过在都市圈的拿地,弘阳同样开始高周转之路。弘阳的大运营体系建立了“3671”高周转标准,即3个月内开工,6个月开盘,开盘30日实现70%的去化,10个月实现现金流回正。得益于在长三角和都市圈的过去一年的市场较好变现,给了弘阳不错的机会,实现了销售的快速增加。

引入外部明星职业经理人、高周转拿地、布局三四线城市,成为这几家苏系房企在过去几年高速发展的共性。

财务杠杆堪比闽系房企

在历史的辩证法中,给了机会,也会给到难题。

高速发展的苏系房企,在财务杠杆上并不输于此前高速发展的闽系房企。虽然是把双刃剑,这些苏系房企选择了在锋利的刀刃上行走。

截至去年底,中南净负债率191.5%,而同规模的房企绿城中国(03900.HK)净负债率为55.3%,富力地产(02777.HK)净负债率为184.1%。

纵观整个地产圈,中南的净负债率指标几乎是最高的几家之一,而目前业内公认的安全线在80%左右。

2018年年末,中南账面资金204.17亿元,同期公司的短期借款和一年内到期的非流动负债分别为106.87亿元和73.27亿元,两者合计约180亿。不过,中南使用受到限制的货币资金共计71.06亿元,扣除受限资金后,公司可随时动用的现金为133.11亿元,无法覆盖一年以内要偿还的全部有息负债的。

扩张需要大量融资支撑,近期中南的发债可见一斑。6月12日,中南发布公告,其境外全资子公司已于6月11日完成3.5亿美元的高级无抵押定息债券发行,债券期限3年,票面利率10.875%。

从融资利率看,中南已经开始选择资金成本超过10%的融资方式,财务面临一定压力。

和中南不同,新城的净负债率则低了很多,截至2018年底,新城净负债率为49.2%。不过,新城的负债率则为84.57%。

对于新城而言,大量库存是急需解决的问题之一。从年报看,2018年度新城总资产增长较快,达3300亿,同比大增约80%,其中激增的存货量占总资产的44.07%。

自此,新城已经连续两年总资产增速超过70%,库存增速超过90%,公司规模扩张之势头颇为凌厉。

不过,市场横盘或缩量的走势之下,新城面临的去库存压力也浮出水面。尤其是新城大比例布局三四线城市,也为去库存任务埋下隐忧。

弘阳的净负债率则为68.3%,处于业内比较平稳的位置。但是,较高的融资成本,是弘阳需要解决的问题。

第一财经记者注意到,2018年11月,弘阳发行了一笔于2020年到期,金额为1.8亿美元的优先票据,利率为13.5%。今年3月,弘阳发行了其首笔优先票据,于2021年到期,金额为3亿美元,利率为11.5%。今年4月,弘阳再次发行了一笔于2022年到期,金额为3亿美元的优先票据,利率为9.95%。

从数据看出,弘阳上市后融资成本有下降趋势,但依旧较高的融资成本势必影响未来弘阳的业绩表现。

在这个房企都在跑马圈地不断扩大规模的时代,这几家典型苏系房企正在不断扩张自己的规模和势力范围。不过,面对复杂的竞争环境,怎么把控风险和机会,成为这些苏系房企需要回答的命题。

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