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外资频频扫货:广深商业地产为何受青睐?

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(原标题:外资频频扫货:广深商业地产为何受青睐?)

近日,戴德梁行发布《机遇与潜力:大湾区房地产投资趋势》显示,在北京和上海之外,广州和深圳商业物业正在成为外资机构青睐的投资标的。相比2015和2016年,2017和2018年广州和深圳两地大宗物业交易总额增长超200%,而海外投资者主导的物业投资,交易额已从2015年的22亿元激增到2018年的52亿元。今年一季度,海外投资者主导的广深两地大宗物业投资已达到75亿元,超出了2018年全年的外资在广深两地的大宗投资交易规模。

事实上,关于外资扫货中国的“买买买”潮,去年底以来就常常见诸报端。比如,今年1-4月,国家外管局共批准13家合格境外机构投资者(Q?FII)投资额度47.4亿美元,超过2018年全年批准额度。当然,最明显的,还有我国一线城市的商业地产。据世邦魏理仕的报告,今年中国内地超越澳大利亚和日本,首次成为亚太区跨境地产投资的首选目的地。

“增强中国配置”,这是外资大举进军我国内地商业地产的主要原因。增配中国,深层次的因素,是中国按国际标准打造营商环境,加强金融开放(外资可设独资金融机构),攻坚高质量发展,让中国进入了外资的价值投资区。我国股市和债市相继被纳入多个全球重要指数,就是资产被国际投资者认可的一个彰显。2018年人民币兑美元汇率从6.2最高冲到6.9,现在稳定在6.8左右。业内普遍认为,核心城市核心区域的不动产,是获取币值和资产双重溢价的最佳选择。当然,打造国际化营商环境,地产“限外令”须放开。近年来,我国取消外资购置物业的行政化限制,回归自用自住原则,这也支撑了外资的信心。

相对于北京和上海动辄200亿的大宗交易规模,以广州和深圳为代表的华南区域,一直都是外资机构投资者眷顾相对较少的区域,2017年之前往往是在20亿左右。但是,随着粤港澳大湾区上升为国家战略,深圳和广州科技研发、先进制造、现代服务业的地位迅速上升。而且,有港澳这两个国际化程度非常高的“桥头堡”链接,广州和深圳的营商环境迅速向国际标准靠拢。《中国城市营商环境报告2018》显示,深圳、广州位列T?O?P10的第三和第四位。

另外,背靠制造业极其发达的珠三角以及人口和内需稠密的泛珠三角腹地,广州和深圳成为跨国企业、总部经济、创新集聚最为青睐的城市。就拿深圳来说,近年来,深圳写字楼市场需求高企,净吸纳量在2017及2018年分别增至76?.75万平方米及45.57万平方米,远高于近十年历史平均水平。根据戴德梁行的报告,2018年众多行业中,对深圳商办物业需求占比排名第一位的来自TM?T行业,达到36.22%;需求排名第二位的,是来自专业服务类企业,占比达到31.16%,行业主要包括律所、咨询、管理、租赁代理等等;排名第三位的是金融业,占总需求量的15.21%。这意味着,作为深圳四大支柱产业、贡献G?D?P65%的互联网、高科技、金融业、文化创意等,以其巨大的集聚效应,衍生出对下游相关服务业的需求,支撑着巨大的办公需求。

另外,近年来广东成为我国新增人口最多的省份,2018年新增高达170万人,广深两地均增加了40多万,成为人口流入最多的城市,70%以上是红利人口(16-64岁),这带动了商业和消费增长,也为商业办公物业的空间扩张提供了扎实基础。未来,随着大湾区各项规划落地,广深等华南物业将会更加受到外资的青睐。

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