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南京局部放宽楼市限购背后:分化将进一步加速

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(原标题:南京局部放宽楼市限购背后:城市与房企分化将进一步加速)

日前南京局部放宽楼市限购的消息引发广泛关注。媒体记者从南京市高淳区不动产中心获悉,从2019年6月4日起,外地人在高淳区买房,只要持有南京市居住证,或者携带用工单位的劳务合同和营业执照,即可开具购房证明。而在此前,南京的限购政策颇为严格。

2019年开春“红”后,国内楼市5月整体表现略有回落。从年内房地产市场的表现看,在“房住不炒”的基调下,近期国内房地产市场整体趋势预计仍将保“稳”,但行业内城市分化与房企分化或将进一步加速。

楼市成交面积方面,5月环比略有下滑,同比升幅收窄,终结小阳春“余热”。据中国指数研究院数据,3月18个主要城市楼市成交面积环比增长88%。至4月,环比升幅收缩为19.4%。5月环比下降3.2%,升幅转为负值;同比升幅也从4月的32.4%收缩至5月的9.6%。

但是,5月各线城市的表现差异明显。四个一线城市,除深圳外,楼市成交面积均出现不同程度的减少。二线代表城市,成交面积下滑城市占比超六成。然而三线城市表现却相对乐观,成交面积环比上升9.6%。

土地方面,虽然5月供地面积同比仍在微幅增长,但土地成交面积同比却出现减少,土地溢价率也迎来了年内的首次下降。据中国指数研究院数据显示,5月300城土地成交面积为8868万平方米,成交面积同比下降6%。土地平均溢价率为20%,环比下降5%,同比下降7%。造成土地成交溢价率走低的原因有很多,但是某种程度上反应了市场上拿地热情略有收敛。

对房企而言,房地产调整期是对该行业的大洗涤。调整期越长,洗涤得越彻底,越没有侥幸可言。尤其是对于中小企业而言,在融资环境如此吃紧的状况下,要想从这场暴风雨中走出来,完全得靠自身实力。行业内部的调整虽然有利于提升行业的整体生产率,但是路径却是“优胜劣汰”。这也就意味着,在未来一段时间内,企业间差距与分化将会越来越明显,直至“劣等”企业被完全挤出市场。

需要看到的是,造成了房地产市场如此表现的城市分化以及房企分化,既有政策因素也有市场因素。但是不论从政策还是从市场看,这样的分化只会继续持续下去。

“因城施策”自2016年开始实施。如今进入房地产改革的深水区,其效用不断凸显,正处于边际递增区间,在此作用下的城市分化特征会愈加明显。而对于失去宏观有利环境和行业庇护的房地产企业而言,马太效应更是会被发挥到极致。

然而,需要反复强调的是,在“房住不炒”的大背景下,“稳”仍然是房地产市场未来一段时间的基本基调。虽然国家不断优化地方调控,推进“因城施策”、“一城一策”,给予地方较大的自主空间,但是4月,住建部继对6个城市进行预警之后,又对4个城市进行了预警。这足以说明,“因城施策”、“一城一策”的自由,是有规矩有边界的自由,国家对房地产市场“房住不炒”的定位,仍旧是各地实施房地产调控不可动摇的底线。

(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后,原标题为《南京局部放宽楼市限购 城市与房企分化或将加速》)

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