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被住建部点名预警的佛山 房价地价到底涨了多少

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(原标题:被住建部点名预警的佛山,房价、地价到底涨了多少?)

因为被住建部“点名”,佛山房地产市场引起关注。作为粤港澳大湾区的重要成员,佛山在此轮房地产回暖中扮演着先锋角色,房企抢地现象不断,新房价格上涨明显,这背后既有粤港澳大湾区、广佛同城等区域发展带来的政策、经济、交通红利,也有佛山土地整体供应减少、新房限价悄然放松带来的楼市预期乐观,令房企拿地补仓信心增强。在此轮房地产回暖潮中,佛山无疑是重点研究的样本城市。

土地市场频爆抢地大战

5月21日上午,位于佛山顺德区大良镇苏岗村的一宗地块竞拍,吸引十多家房企参与竞价,包括万科、碧桂园、保利、越秀等品牌房企。十多家房企争夺一块地,这在近三个月的佛山土地市场并不鲜见。

竞价正式开始后,碧桂园直接报出约24.35亿元的最高限价,堪称快、狠、准,竞价旋即进入第二环节,竞拍无偿移交商品房面积。经过1小时的鏖战,来自深圳的鹏瑞成最后赢家,以24.35亿元总价、24600平方米无偿移交商品房面积拿下大良苏岗村地块,溢价率为17.1%。

多家房企抢一地、叫价果断、竞拍进入自持阶段成为今年以来佛山土地市场的常见现象。

佛山此轮抢地大战自今年3月份以来表现明显。3月22日下午,佛山市顺德区北滘镇新城区BJ-C-18地块迎来网上集中竞价。在开始前,报价就多达39轮,直接冲破地块最高限价,转入竞自持面积环节。事实上,这种情况,在之前的网上竞价过程中几乎很少出现。经过共80轮竞价,金地以72627万元总价、14400平方米自持面积拿下该地块,折合楼面价15048元/平方米,溢价率约为44.7%。

此后,佛山土地市场频爆抢地大战,3月26日,经过两个多小时170余轮竞拍,中海地产以18.5亿元总价、3.06万平方米商业配建、2.1万平方米自持租赁拿下佛山北滘新城一宗地块。4月17日,佛山4月首场土地竞拍中,禹洲地产击败14家房企,以4.5亿元、14780平方米商业配建、6000平方米自持租赁面积,拿下了佛山三水区乐平新城区住宅地块,整个竞拍过程历时1个小时25分钟。5月13日,经过72轮厮杀,深圳佳禄投资有限公司以13亿元、2.3万平方米自持租赁面积拿下佛山顺德大良地块。

这与2018年四季度佛山土地市场截然不同,彼时底价成交、撤牌、推迟与流拍等现象不断发生,土地市场低迷。

供地减少房企补仓意愿强

佛山土地市场升温,与自身房地产市场供需变化有直接关系

年初,佛山自然资源局正式发布了《佛山市2019年度国有建设用地供应计划》(简称“《计划》”)。该《计划》指出,2019年佛山国有建设用地计划供应总量要控制在1181万平方米。其中,佛山市今年预计供应商品住宅用地近400万平方米,同比减少14%。克而瑞报告分析,这是自2014年以来,佛山住宅用地供应最少的一年。此外,作为卖地大户的南海、顺德,住宅用地供应量分别同比减少30%和17%,两区的住宅用地供应均创下近五年新低。

在库存方面,据易居研究院智库中心统计数据显示,截至2019年3月底,佛山住宅的存销比为9.3,意味着仅需9.3个月就能全部卖完。存销比即库存去化周期,自然资源部曾明确表示,消化周期在36个月以上的城市,应停止供地;36-18个月的,要适当减少供地;18-12个月的,维持供地持平水平;12-6个月的,要增加供地。分析佛山的存销比,9.3意味着库存紧张,需要增加供地。深圳存销比是14.2,广州10.5,东莞12.3,珠海12.5。

在分析人士看来,土地供应减少加剧房企拿地补仓意愿。尤其是广深拿地门槛较高的情况下,佛山成为房企布局的“重镇”。更重要的是,佛山部分区域不限购,令房企能够实现快速回款。

根据佛山合富辉煌统计数据显示,2019年一季度,佛山成功出让商住用地20宗,共计出让面积131公顷,吸金199.5亿元。按出让面积计算,已完成年度计划的四分之一。另据克而瑞统计数据显示,2019年1月1日至4月23日,佛山土地市场成交总建筑面积、成交总价分别为372.7万平方米、235亿元,在大湾区广东九个城市中均位列第二,仅次于广州。

限价宽松?市场预期转好

据克而瑞数据统计,2019年1季度,佛山一手住宅成交面积267.6万平方米,同比去年1季度提升了2.37%;成交套数24016套,同比去年提升了2.46%。成交均价为13079元/平方米,同比提升了23.83%。克而瑞分析,价格同比提升幅度较大是因为进入2019年以来,佛山各区对新取预售证的楼栋采取单合同备案,佛山区域限价政策逐渐放开。

据了解,2019年以来,佛山地区新房备案价格限制有所宽松,部分楼盘备案价格较2018年提高了1000元-3000元/平方米不等。

限价取消传闻流传甚广,不过,据广州日报此前从佛山住房和城乡建设管理局得到的回应是:目前佛山没有缩窄限购区的计划,也没有全面取消限价的计划。

在业内人士看来,回应中并未完全否认,不排除部分区域部分项目新房价格管控上有所宽松。

此外,在直接影响着购房需求的房贷利率方面,佛山房贷利率自今年3月份出现了一波下调之后,近两个月来保持稳定,首套房贷利率上浮10%是主流。在住房公积金贷款方面,佛山市住房公积金管理中心4月10日发布了《关于调整我市住房公积金抵押贷款政策的通知》,将住房公积金最高贷款额调至50万元,并调整了对普通住宅不超过建筑面积144平方米的认定方式。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,佛山对住房公积金政策进行调整具备较强的松绑效应,佛山也是今年二季度全国楼市购房政策率先松动的城市代表。

大湾区规划带来新红利

佛山土地市场升温,与区域发展不无关系,随着三四线房地产市场退热,房企将重心转移至区域发展、经济形势、人口流入均有前景的二线城市,积极拿地补仓。

佛山位处大热的粤港澳大湾区。2019年2月18日,《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布,包括香港、澳门以及佛山在内的11个城市被纳入进来。按照规划纲要,粤港澳大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群,还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈。佛山迎来重大政策红利与发展机遇。

其次是,佛山紧邻广州,近邻深圳,受到来自这两个城市明显的人口外溢、需求外溢。在人口流入方面,据广东省统计局数据显示,2018年年末,佛山市常住人口790.57万人,比上年末增加24.90万人,创下近8年新高。

2019年1月,百度地图推出《2018第四季度及年度中国城市活力研究报告》,报告中发布的“2018年全国主要城市人口吸引力榜单”中,佛山排名第9位,领先于杭州、郑州、武汉、西安、长沙等众多近年来发展速度较为快速的二线城市。

新京报记者 段文平

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