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厦门楼市冰火交织:曾均价下调过万

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(原标题:楼市冰与火交织的“厦门困境”)

厦门岛内的二手房,刚需底蕴厚,向下有支撑;岛外新房豪宅化倾向重,投资客主导,自然深跌不止。

楼市越来越看不懂了。比如厦门,冰与火的转换只需要半年时间。2018年下半年的厦门楼市,就像2014年的温州一样,自告开启楼市一轮回调周期的“领头羊”。地价“腰斩”,房价万儿八千地降(岛内均价降一万、岛外降六千),融创、万科等房企的项目打折甩卖等等报道很多。2018年,厦门也是70个大中城市中,唯一新房价格比2017年低的城市。但行情反转得可真快,半年后的2019年一季度,这个城市的地市和楼市又昂扬向上。

2019年1-4月,厦门二手住房成交套数同比增长314%,4月单月同比增长309%,二手房价格环比上涨3%,业主报价普遍上调20%。但去年,厦门二手房成交下跌44%,挂牌价下调30%的交易案例扎推。拿地是开发商信心的彰显,也是楼市的“晴雨表”。2018年,岛外地价“腰斩”,“地王”项目挥泪八折甩卖,地方国企不得不出面“托市”。但刚刚过去的4月份,去年地价“腰斩”的翔安区,溢价率创新高,楼面价再次任性地突破3万元大关。

新房则是另一幅场景。克而瑞的数据显示,4月份厦门新房供应面积37万平米,环比上涨334%,同比上涨110%,但成交面积仅12万平米,环比只上升3%,供求比高达308%,在监测的28个重点城市中排第一;新房在售库存消化周期高达32个月,同比增长5%,去化压力是所有城市中最高的。近期,各大城市新房和二手房联动回升,而厦门楼市却自我分裂,两个市场冰火交织,这中间到底发生了什么?这还得从厦门楼市奇特的结构说起。

厦门,这个既非一线、又非省会的城市,GDP和人口排在50名开外,但房价却经常杀入70城涨幅的前3位。2016年以来,厦门房价涨幅月度排第一的出镜率,高于包括一线城市在内的所有城市。厦门岛内配套成熟,优质教育资源密集,但面积(158平方公里)仅占市域面积的1/10,且开发强度大、人口密度达1.3万人/平方公里,以二手房为主。而且,富裕的福建同胞(特别是闽南人),均以在厦门岛内两区(湖里、思明)买房、小孩在岛内上学为荣。

这几年,乘着全国楼市飘红的东风,加上不亚于温州炒房团的闽南投资客,以及凶悍“造地王”的闽系房企加持,岛内这个弹丸之地的房价,迅速窜到了5万元左右。岛外也差不离,2015-2017年,市场对厦门始终抱有领先重点城市1-2个身位的预期,供地集中的厦门岛外,地价不高死不休,楼面价迅速窜到3万元。但是,调控如期而至后,首创限售这一惊世之作的厦门,限购上却做出了一个奇葩的创举,即180平米以上的不限购,大抵是要疏导福建富豪的需求。

但是,真金白银掏腰包的投资客,“很傻、很天真”,富豪是要将杠杆加到极致的。但是,当“认房又认贷”降临,就掐住了麻筋儿,投资客主导的岛外新房市场迅速退潮,而新房库存逆“小阳春”攀升,概因投资客退场后豪宅无人接盘。二手房则不同,当价格跌到心理价位,学位房等刚需自然进场,特别是总价较低的二手房,比如沧海滨海(双十中学)、未来海岸(北师大)、湖里五缘湾(五缘实验中学)、松柏(松柏中学)、莲花(莲花中学)等片区反弹明显。

楼市回调多少,要看调控力度,但更关键的是“向上托”的刚需底蕴。厦门岛内的二手房,刚需底蕴厚,向下有支撑;岛外新房“豪宅化”倾向重,投资客主导,自然深跌不止。未来,“房住不炒”渐进落地,那些靠投资客维系的区域(特别是各色新区),难逃浮华退潮后被晒“裸泳”的局面,刚需“扎根”的区域,自然显露“安全垫”本色。本应作为区域龙头、走外联内合发展之路的厦门,却因为都市圈打造滞后、“集聚-辐射”能力差,去年8月被中央巡视组问责。楼市冰火交织,这是厦门“里焦外弱”的映射。靠高价地刺激、靠“抢人口”填补是短视,终归得走向人口集聚、红利辐射、互联互通的良性之路。

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