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4月香港楼市量价齐升 香港楼市又火了?

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近段时间以来,房价曾连续下跌的香港楼市,市场看空情绪有所缓解,回暖迹象明显。

从成交数据可见端倪。来自中原地产的数据显示,今年4月,香港二手居屋买卖合约登记(包括房屋自由市场及第二市场)取得686套,总值35.73亿元(港元,下同),较3月的477套及24.11亿元,分别大幅上升43.8%及48.2%。金额是创自1995年7月有记录以来的近24年按月历史新高,而套数是创2014年7月687套后的近5年按月新高。反映今年3月期间楼市气氛畅旺,楼价回稳上升,刺激用家入市,带动二手居屋交易投资连升两个月。

按金额分类方面,4月份价值400万元至500万元的二手居屋买卖,升幅最大,达231套,按月上升61.5%。价值500万元以上及300万元至400万元的买卖分别为364套及72套,按月上升42.7%及28.6%。相反,价值300万元或以下的买卖有所下跌,4月取得19宗,按月算,下跌17.4%。

值得注意的是,今年4月份有3套二手居屋买卖登记个案打入历年十大高价成交榜之内。香港仔雅涛阁2座高层H室单位,成交价为980.0万元,创历史次高。筲箕湾东涛苑映涛阁(D座)低层5室单位为955.0万元,创历史第五高。鲗鱼涌康山花园7座中层C室单位为940.0万元,创历史第七高。

4月份,买卖最多的房屋为九龙湾丽晶花园,共有22套,总值1.20亿元。沙田穗禾苑及天水围天颂苑各为17套,并列第二位,分别总值7968.6万元及7485.9万元。屯门兆康苑为16套,排名第三位,总值7517.8万元。

不仅如此,新京报记者注意到,反映香港二手房价走势的中原城市领先指数(CCL),于5月14日为186.07,按周升1.17%,比上月升3.28%。进一步迫近188.64点历史高位,相差1.36%。中原地产研究部高级联席董事黄良升指出,相信5月底公布的CCL将会重返高位。

而中原城市分区领先指数,在港岛、九龙、新界东、新界西均全线上升,较上月分别上升3.05%、4.91%、3.53%、2.97%。其中,被视为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”,也出现全面上升。位于港岛区的杏花村上涨10.09%;位于九龙区的黄埔花园上涨了12.67%;新界东的沙田第一城环比上涨12.03%。

数据来源:中原地产5月10日公布的指数,根据4月29日至5月5日签订正式买卖合约的中原集团成交计算。

另据莱坊最新发布的《香港每月物业市场报告》指出,住宅市场方面,根据土地注册处的资料,今年3月,香港住宅总成交量上升27.9%,达5231套,为2018年7月以来单月成交量超过5000套的月份。在中小型住宅单位的楼价大幅度上升的带动下,2月份香港整体楼价按月上升了 1.3%。3月份为豪宅租赁市场的传统旺季,租赁市场交投反弹,中环半山及跑马地等部分地区的租赁市场表现活跃,业主在议价时态度维持坚定。

基于此,莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅指出,尽管市场一直在辩论一手楼的空置税,市场一致的看法似乎已经表明该政策对住宅供应和楼价的长远影响有限。

实际上,在2018年底香港出现小幅下挫后,今年以来,连续多月下滑的香港楼市开始回暖。高力国际研究报告指出,今年一季度香港楼市需求有所强化,整体成交量环比上升55%至13863套。不过,这一数字仍低于过去五年季度均量:14500套。

而需求回升主要来自于活跃的核心市场,该区域的成交量环比上升60%至5500套。而非核心市场依旧疲软,与过去三年平均成交量占市场总量70%相比,一季度非核心市场成交数量仅占总成交量的45%。

对此,上述报告预计,除非受到市场动荡或国际形势不稳影响,今年第二季度市场仍将持续回暖。

去年底香港楼市出现“拐点”

自2009年初,全球金融风暴复苏后,香港住宅价格持续上升,一轮长达十余年的大牛市随即开启。

据恒大研究院的统计,1986年-2017年,港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20倍、20倍和14倍,年均增长10%、10%和 9%,2018年房价收入比接近48倍,位居世界主要城市前列。由于房价过高,住房自有率从2004年的54%下滑到2017年的49%。尽管香港政府兴建了大量的公营房屋,2016年香港房屋套户比达到1.09,房价居高不下,高房价与住房困境并存。

为冷却过热的楼市,香港政府“辣招”不断,推出了多轮调节按揭成数和贷款额度的措施,也多次加征印花税,2018年更是征收一手房空置税,但香港楼市的热情始终浇不灭,莱坊发布的研究数据显示,截至去年11月中旬,香港整体房价已连涨29个月,并按年10%的涨幅增长。

世邦魏理仕最近发布的《全球生活报告》指出,香港以123.5万美元 (2091美元/英尺)的住宅均价,蝉联“全球房价最高城市”榜首,新加坡以874372美元 (1063美元/英尺)位居次席。

不过,从去年9月份开始,美联储加息,香港金管局跟进,多家香港本地银行上调最优惠利率,香港维持了十年之久的超低息环境结束了。香港楼市“拐点”悄然而至,当时,不少业内人士预计,至今年年底,香港整体房价或下跌15%。

不过,今年4月以来,香港楼市交易明显活跃,楼市热度又重新回归。对于香港楼市之所以出现如此急剧的转变,纪言迅认为,最主要是跟中美贸易谈判有所眉目和美国暂停加息有关。他指出,香港房地产市场与经济、金融环境密切相关。今年1月-2月,香港整体房价仅上升1%左右,三月份上升3%左右,总体升值幅度不大,但若这一势头持续下去,楼市前景依然不错。

一份来自仲量联行发布的研究报告指出,大湾区的发展将带动香港各类物业市场的需求。其中,住宅市场方面,随着大湾区内跨境人流的便捷流通,将提升邻近边境的地区对需要往来华南地区工作的人士的吸引力。同时,香港优质的医疗服务及教育将继续吸引内地的超高净值人士迁入。华南地区的超高净值人士数目于过去3年增加23.7%至21680人。超高净值人士涌入,将带动香港豪宅需求上升。

不过也有业内人士分析认为,香港楼市火爆还有待观察。在协纵策略管理集团创始人黄立冲看来,香港楼市并没有传闻中那么火热,只是没有像去年底那样下降,前段时间积累的一些购买力又重新被释放。

谈及未来楼市的走势,纪言迅表示,从目前形势看,预期今年会持平、打和,不过,豪宅市场预计会上升5%左右。关键要看市场的信心,信心足,买家入市的机会就高。

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