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深圳二手住宅成交创两年半新高 人口流入带来新需求

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(原标题:深圳二手住宅成交创两年半新高 人口流入带来新需求)

在深圳龙岗一家科技企业工作的小邱(化名),两个月前花半天时间就完成了从看房到交订金的过程,成为深圳楼市成交“爆发”的贡献者之一。

3月,深圳二手住宅成交4551套,成交量创半年新高。这一记录马上又被打破,深圳中原研究中心5月5日发布的数据显示,4月深圳二手住宅成交7570套,环比上升66.3%,同比增长28.4%,成交量为2016年10月以来的新高。

受访人士普遍表示,因为数据的滞后性,4月的数据主要反映的是2月和3月的成交情况,4月的成交实际上已经有放缓迹象,未来也预计将回归平稳。

但人口持续流入,人口结构年轻化,大量科技、金融类企业提供高薪职位,这构成了深圳楼市长期的基本面。今年春节过后,突然“井喷”的成交数据背后的支撑,是被压抑刚需的释放。

购房者的“深圳速度”

小邱告诉21世纪经济报道记者,之前一直在传言5月将实行新的征信政策,所以赶在这之前赶紧出手。

“下午看房,当天晚上就交了定金,之后付首付都主要靠借。”小邱是家庭成员增加的换房一族,在之前的两居室尚未卖出的情况下,就顶住压力买入了现在的三居室。

一位地产中介人士曾在4月初告诉21世纪经济报道记者,此前所谓的楼市“小阳春”,确实有新版个人征信报告消息的影响,一部分成交提前集中释放。

相关报道称,在旧版征信报告中,假设夫妻双方共同还款,男方主贷,那么女方征信报告中不体现负债;而新版征信报告中,作为共同借款人,夫妻双方征信报告中均会体现负债。

4月22日,人民银行征信中心有关负责人介绍,目前征信系统升级优化工作仍在进行中,并无明确的上线时间表。金融机构和社会公众查询的信用报告没有变化,不是所谓的新版信用报告。

除了征信相关消息的影响,房贷利率的下降也是一个主要的影响因素。

美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者分析,去年首套房利率基本是基准利率上浮15%,今年很多银行仅上浮5%,下降10个百分点是个不小的力度,购房者的实际支付会下降很多,这会吸引很多人出手。

房价方面,深圳中原研究中心的数据显示,4月二手均价小幅上升0.9%,为52787元/平米。从样本房源的涨跌区间上来看,下滑的房源占比增多,下滑0-5%的房源占比为20%。

深圳合美居地产创始人赖沸新告诉21世纪经济报道记者,购房者以刚需居多,很多人其实一直都在持观望态度,比如一套600万元的房子,价格下降几万元,很难引起他们的兴趣,但如果降到560万元,很快就可能成交。

“真正卖出的,很多都是价格相对处于洼地的。”赖沸新说。

“新深圳人”带来新需求

出手的刚需们,或许很多正是“新深圳人”。

2018年,深圳新增常住人口49.83万,其中常住户籍人口增长约20万。

人口快速流入的同时,购买力也在增强。一位在华为总部附近做房地产经纪的人士告诉21世纪经济报道记者,春节过后华为等企业进入年终奖金的发放季,在这个时间段,他所在区域内的购房积极性会相对高涨。

2019年春节前,任正非在华为内部员工的网络社群发布总裁电邮表示,根据2018年全年财报初估,华为18万员工人均年收入可达人民币110万元。

近日,腾讯理财通等机构发布的一份《2019国人工资报告》显示,在全国月薪过万人数占比城市排名中,上海、北京、深圳名列前三位,三座城市月工资过万者占比都超过了20%。

人口持续流入,人口结构年轻化,大量科技、金融类企业提供高薪职位,这构成了深圳楼市的基本面。

赖沸新表示,新进入深圳的人口,学历和素质大多比较高,相对应的收入水平也比较好。在这一拨入市的购房者中,除了首套房置业之外,大公司员工换学区房的占了很大的比例。

成交量冲高以后,下一步将会是何走势?

深圳中原研究中心的分析指出,在中央政治局会议重提房住不炒,住建部点名预警房价波动大城市后,市场预期向稳。4月实际市场热度已经有所下降,一二手实际成交量也小幅下滑。在成交短暂爆发后,后续市场成交预计将保持平稳。

一位房地产业内人士告诉记者,很多部门都在高度关注深圳的楼市表现,一旦出现过热的苗头,马上就会有行政干预,尤其是要防止价格过快上涨。目前成交量回升,已经有银行收紧了贷款的额度,放款速度也慢了下来。

“深圳的刚性需求太大,控制房价过快上涨是有必要的,接下来成交可能会回归平稳。”该业内人士预测。

何倩茹表示,理想的房地产格局可以总结为“高端有市场,中端有支持,低端有保障”,目前深圳政府的“二次房改”正是朝这个方向努力。但因为供不应求的局面将长期存在,这个理想格局短期还很难实现。

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