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一成首付 三年免息? 香港楼市还有多少奇招

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(原标题:一成首付?三年免息? “冰封”的香港楼市还有多少奇招)

“已经冰封了。”

这是香港中原地产中介经纪人严翠(化名)对近期二手房成交行情的形容。近期,香港豪宅遭遇罕见亏本甩卖,太平山附近地块接连流拍,多机构看空楼市前景,均折射出香港楼市之冷。

二手房市场“冰封”

香港房价走势图

香港房价走势图

曾经,香港的楼市可以说屹立于“全球之巅”。据仲量联行报告,香港中小型住宅价格自金融风暴后已上升2倍。楼市上涨的行情使得香港“一茬茬”的房产中介应运而生,数量之多不亚于随处可见的外币兑换店,卖房传单被贴在目之所及的各个位置。

然而,11月21日,中证君在香港走访多个房地产中介时发现,当下交投行情冷清异常。严翠说道:“以九龙塘和何文田的校网区为例,去年每个月的二手房成交量在200单左右,从今年9月开始,每个月只有10-20单成交。”从严翠展示的工作群聊天信息可以看到,10月份以来一手房和二手房的成交量均为0,偶尔有成交,数量也基本为1,连签租约的都非常少。“除非业主愿意自动减价20%-30%,否则比较难成交。”严翠说道。中原地产数据显示,截止至11月14日,11月份楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)暂录1,605宗及185.98亿元。料全月将录4000宗及420亿元,按月下跌25.6%及7.8%。其中,宗数将创2016年3月3日后的32个月新低,金额则创2017年1月份394.60亿元后的22个月新低。

房屋价格方面,莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅指出,10月份香港楼价环比下跌1.4%,9月则环比下跌0.9%。

开发商销售“奇招”频出

“一手房方面,开发商也开始主动降价,降价可达20%左右。”严翠表示,“很多开发商不开价,都是以招标形式发售。”

经记者走访发现,开发商为缓解回款压力,销售“奇招”层出不穷。严翠指出,一手房吸引购房客的点不仅在于新,还有近期开发商开出的“首付低至一成”、“延长成交期”等条件。

根据金管局要求,香港400万港元以下的房子最多可以贷款九成,401万港元至600万港元的房子最多可以贷款八成,601万港元至1000万港元的房子最多可以贷款六成,1000万港元的房子最多只能贷五成。

但是开发商却有许多可以变通的“门路”。严翠透露,在首付方面,很多新盘的首付在20%-30%之间,甚至可以低至10%,剩余的部分由开发商找指定的财务公司做一按(首次按揭)。

“最近还有一个更加可怕的,只要你有钱交2成首付,不用做压力测试都可以买。”严翠说道,“买完之后你可以先住进去,三年之内免管理费、免差饷、免利息。”

这就是严翠所说的“拖长交易期”,三年之后,购房者可以选择做按揭供房或者将房子卖出。“对于投资客来说,如果看好未来行情,三年之后卖完走了就好。但是这种首付还一两成的,断供的可能性会相应增加许多。”严翠说道。

房屋亏本销售信息

房屋亏本销售信息

Q房网中介王丽(化名)也表示前述两种销售手段比较常见。王丽指出,开发商的另一妙招是代缴印花税,即开发商出钱帮购房者代缴印花税,缓解其短期现金流压力,但这部分印花税还是算在房价里的。

此外,开发商会给出较高的佣金。“正常来说,二手房成交时,给中介的佣金是买卖双方各出1%,一手房则是开发商出2%。但是现在行情非常淡,只要你能卖出去,开发商给的佣金上不封顶。”王丽指出。

投资客稳赚不赔?

虽然机构纷纷唱空香港楼市,但是在投资客眼里这笔账不是这么算的。严翠告诉记者,她几个月前刚在香港买了一套房做投资。有趣的是,她卖掉的是深圳(楼盘)的房子,然后加现金在香港买。记者调查发现,这并不是个例,至少在目前看来是一笔划算的买卖。

严翠算了一笔账,她于2010年花了40万元在深圳横岗全款买了一套两居室,几个月前以160万元卖出,然后再加50万元现金,在香港按揭买了一套400万元的唐楼。“这个唐楼现在租出去每个月有13000港元,”严翠说道,“还放贷利息2.5厘(2.5%),收租金3.9厘,人家帮我供楼,我还有钱赚,为什么不做”,严翠说道。

她指出,与内地不同,她在深圳横岗的房子每个月只能租2000-2500元,租金收益率比较低。

“另外,我这个唐楼有机会博收购,如果发展商或政府来收旧楼,会以市价收购。我买的时候1.2万港元一平方尺,最近附近区有收购的,成交价为1.8万-2万港元一尺,这样又可以赚一点。”严翠透露。

有分析人士指出,这类投资客的逻辑在于认为租金始终会高于房贷,而高租金则有高收入支撑,而且香港地少人多,租金大幅下降的可能性不大。

离楼市大跌还有多远?

如果楼市的惨淡继续,“伤害”最深的并不是投资客,而是刚“上车”的刚需一族。利嘉阁地产总裁廖伟强指出,“上车盘”业主多数是首次置业人士,未经历过楼市严重下跌情况,较容易受市场影响;再者这部分人实力方面相对较薄弱。更重要的是,这几年不少父母希望帮助子女尽快解决置业问题,愿意出钱协助他们尽快“上车”,不知不觉“上车盘”的价格不断推高。

廖伟强所指的楼市严重下跌情况,香港史上发生过几次,最近一次发生在2008年。深圳某金融机构供职的赵升(化名)告诉记者:“2008年那次楼市下跌经历让所有在香港买房的人都刻骨铭心,正是因为经历过那样的疯狂,所以现在香港楼市慢慢回归理性。”

“当时我大表哥在香港和深圳有十几套房,楼市一腰斩,这些房子一夜之间全部变成了负资产,身上的债几辈子都还不清。他告诉我,当时他都已经站上天台,就差临门一脚了。但最终还是扛过去了,坚持了几个月,就等来了四万亿救市,那些房子又成了他的资产。”赵升说道。

但并不是所有人都像赵升的表哥那么幸运。现在在庙街卖唱片的吴京(化名)就没“扛过去”,断供后房子给银行收走,一家人又开始了租房生活。但对于过去,吴京并不愿意多谈,“每天工作十几个小时,没空跟你聊这些”,他说道。

受访人士均表示,香港再经历一次如2008年一样的楼市大跌可能性不大。纪言迅指出,当前楼市下行与2008年“金融风暴”的情形,在大环境与政策上有较大区别。

首先,2008年时贷款利率较高,供房一族还款压力较大,而当前利率水平处于低位;其次,近两年的购房族需要通过较为严格的压力测试,即购房者杠杆率较低;此外,当前香港经济环境尚可,失业率较低,接近全民就业状态,出现大面积断供的可能性不大。

  中原地产创办人施永青则表示,在形势不确定性增加的情况下,投资者做决策的速度会变慢,导致市场交投量下跌。而市场上总有人要套现,若长时间成交不了,就会出现降价。一旦大量出现这种情况,市场就会发生扭转。目前市场上这种风险在增加。施永青建议,在有风险的情况下,买房应该保守一点,即减小贷款比例、少借钱。

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