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多地试点现房销售 预售制度有利有弊

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(原标题:多地试点现房销售 预售制度有利有弊)

近日,广东首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府在深圳(楼盘)正式亮相。同时,中山(楼盘)市国土局网站显示,在10余起土地拍卖中,城市住宅用地出让要求以“出让后实行商品房现售”为前提条件。一时间,对于是否应该取消商品房预售制的讨论又火了起来。

有观点认为,现房销售制度可以有效降低消费者购房风险。但也有人认为,取消商品房预售制度会降低住房供给量,增加资金使用成本。有利有弊的商品房预售制度是否应该继续?现房销售制度是否应该全面推广?对此,经济日报·中国经济网记者采访了众多业内专家。

多地试点现房销售

10月19日,合肥(楼盘)市房地产管理局发布了《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》,鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

《通知》指出,为深化商品房预售管理,探索建立新建商品房现房销售备案制度,房地产开发企业在新建商品房现房销售前,应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。优化、简化备案手续,减轻企业运营成本,鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

实际上,探索和鼓励取消商品房预售制度的不止合肥一座城市。今年4月底,福建住建厅就要求,福州(楼盘)、厦门(楼盘)两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件,直至实现现房销售。

此外,还有很多城市实行过住宅封顶销售、现房销售试点。2016年,杭州(楼盘)、南京(楼盘)、苏州(楼盘)等城市土拍时的现房销售要求被认为与抑制楼市过热有很大关系。有统计数据显示,2016年8月份至2018年7月份,南京先后拍出67块现房销售地块。苏州从2016年9月份至今,累计出让了超过130宗住宅用地,其中有约70宗要求现房销售,占比超50%。

预售制度有利有弊

房地产预售,在过去一二十年中是非常普遍的现象。有关统计数据显示,我国80%至90%的商品住宅都是采用预售方式。商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。我国发展住房市场化以来,预售制度客观上对房地产市场的繁荣发展起到了关键作用。

然而,商品房预售制度也存在一些弊端。在商品房预售制度下,对于购房者而言是先交钱再拿房,存在很多不可预料的因素和风险。例如,如果遇到开发商偷工减料,建造劣质工程,可能购房者拿到的是不合格房子。更严重的情况是,遇到房地产下行周期,若房地产开发商资金管理不善,其所开发楼盘可能最终会变成“烂尾楼”。

“当下,房地产市场出现的各种质量问题基本都与预售制度有关。虽然,预售制度加快了房企的销售节奏和建设数量,是房地产行业快速发展的基础条件之一,但对购房者来说,因为保障度太低,存在各种不确定风险,由此产生的大量纠纷经常让购房者付出不小的代价。”中原地产首席分析师张大伟说。

广东连越律师事务所合伙人黄罗平表示,与商品房预售制度相关的纠纷有四大类,第一类是没有取得预售证就开始卖房,有的开发商为了资金快速回笼,未取证先卖房,很多行为并未在职能部门的监管之下;第二类纠纷是面积差距问题,预售合同与实际面积不符,特别是公摊面积小于图纸,购房者可能面临利益受损;第三类纠纷是逾期交房,由于开发商资金链问题,对工期把握不准问题等,导致交房时间没有按合同约定;第四类纠纷是逾期办证问题,交楼时间逾期将直接影响购房者办理房产证。

此外,在实践中还存在商品住房开发期间发生设计变更,但开发商并未主动通知购房者,导致购房者拿到的房子“货不对版”。

黄罗平认为,商品房预售制度客观上还会加大司法部门的工作量,给购房者带来一定的风险。对于按揭买房的购房者而言,如果开发商资金链断裂,购房者不仅要还银行贷款,还会面临拿不到房子的悲惨处境,但现房销售可以有效地避免这些纠纷,减少消费者的风险。

取消预售影响几何

对于应该预售还是应该现售,尚存很多争议。如果取消预售,将会对楼市产生怎样的影响?

黄罗平认为,预售制度能够实现高周转,提高房地产开发速度。但是,如果取消预售制度,会造成开发商资金链紧张,开发周期变长,进而减少住房供给量。

对于消费者而言,现房销售最为安全。“从法律上讲,取消预售对购房者非常有利,能够避免预售房屋的不确定性,减少纠纷,保障购房者的资金安全。”黄罗平说。

张大伟认为,现房销售是大势所趋。但从短期来看,如果取消房地产预售制度,会带来供应量短期锐减,不利于市场平稳运行。因此,必须在房价平稳周期内实现现房销售。

恒大研究院副院长夏磊认为,预售过渡到现售,与市场环境息息相关。市场不好时,即使早早拿到预售证,房子也不一定卖得出去,有很大可能要等建成现房才能卖出去。市场好的时候,才能体现出商品房预售制的资金回笼优势。值得注意的是,市场好的时候,有些房企会主动实施现房销售政策,因为现房定价会更加合适。所以,预售还是现售,不能政策打转向盘,一下子猛改,应该由企业根据市场情况自主选择。

夏磊表示,在房企资金链偏紧的情况下,房地产预售仍将是主流,这符合行业惯例和发展规律。选择现房销售还是预售应视具体情况而定,不应该搞一刀切。

相关专家表示,无论是实施商品房预售还是现房销售,都应该以维护良好的市场秩序为根本。特别是实行预售制度时,开发商更应该秉承诚信原则,按照合同约定及时交付房屋,应趋利避害,维护市场稳定,促进市场平稳健康发展。

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