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高房价回落? 住建部表态棚改释放什么信号?

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(原标题:货币化安置收紧,高房价回落?住建部表态棚改释放什么信号?)

对于最近备受关注的棚改政策,住建部表态了。

住建部7月12日开了一个会,介绍棚户区改造情况。联系到6月25日,市场流出“国开行将棚改贷款审批权收回总行,全国一刀切暂停棚改”的消息,这个会议显得特别重要。

会上住建部对于棚改政策、棚改货币化安置做了怎样的表态?棚改将何去何从?房地产市场、股市和债市会受到怎样的影响?

住建部会上说了啥?因地制宜推进棚改货币化安置

1、棚改:

控制棚改成本 不搞一刀切

住建部的数据显示,2008年至2017年,全国棚改累计开工3896万套,帮助约1亿人“出棚进楼”。2013年至2017年,全国棚改完成投资约6万亿元。今年1月至6月 , 全国棚户区改造已开工363万套 , 占今年目标任务的62.5%。

各地对棚户区范围和标准的执行总体上是好的,但还存在一些问题。住房和城乡建设部下一步将会同有关部门单位,按照新的三年棚改攻坚计划要求,指导督促各地扎实推进棚改。

切实抓好棚改项目建设。各地应及早开工新建项目,加快建设续建项目,加大棚改配套基础设施建设力度,努力做到配套基础设施建设与棚改安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用,严格工程质量监督管理,让更多困难群众早日“出棚进楼”。

依法依规控制棚改成本。各地要树立精打细算理念,严格依法依规办事,严禁大手大脚花钱,严禁违规支出,确保按合同约定及时偿还棚改贷款,努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。

进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地要坚持既尽力而为又量力而行的原则,切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围,重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

2、棚改货币化安置:

房价上涨压力较大地区,采取新建棚改安置房的方式

2016年以来,一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存已经不多的情况下,没有有针对性地及时调整完善政策,棚改货币化安置比例仍然偏高。

为此,住房和城乡建设部通过召开会议等方式,督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式。

商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

棚改货币化安置推高房价?政策收紧早有信号

6月25日,有市场传闻称,国开行各地棚改贷(PSL)审批暂停,审批权回收总行,全国一刀切。6月26日,帮主从国开行内部人士了解到,国开行此前已经给各个分行发布了工作通知,将所有棚改合同审批权限上收总行,与此同时,地产股集体暴跌。

6月27日,国开行新闻办澄清称,从未授权任何人员参加该电话会议并代表开发银行发表言论。

对于棚户区改造后的安置问题,有货币化安置、实物安置等方式。其中,货币化安置指的是拆迁人获得与安置房等价的安置款,自行选购住宅。而PSL为棚改货币化安置提供了主要资金来源。

申万宏源(000166,股吧)分析报告指出,从2004年到2014年,由于资金来源不足,棚改主要以实物安置为主。2014年以来受益于PSL的创设,棚改货币化安置开始大力推行。

2015、2016、2017年棚改货币化安置比例大幅提升,2015年为29.9%,2016年为48.5%,2017年或达到60%,对三四线城市去库存形成支撑。

在不少业内人士看来,棚改货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”助推了三四线城市甚至一二线城市房价的飙升。

“市场突然增加了几百万户手持现金的购房者,而大部分城市又因为信贷宽松,购房者积极购房。各种政策叠加,使得在过去3年,房地产市场持续上涨,从一线城市蔓延到二线,从二线蔓延到现在的大部分三四线城市。”中原地产首席分析师张大伟表示。

张大伟还指出,从房地产企业看,过去3年,立足三四线城市的企业销售额井喷,最高的已经年突破5000亿,三四线也出现了普遍性的房地产快周转,对于房地产市场来说,在未来酝酿巨大的风险。

中原地产数据,截至5月底,2018年新增抵押补充贷款(PSL)投放4371亿元,累计同比增加48.32%,抵押补充贷款余额为30978亿元,同比增长32%。PSL是棚改货币化资金的主要来源。棚改货币化安置资金的源头为PSL,因此,抵押补充贷款的溢出效应间接拉动了三四线城市房价上升。

不过,近两年棚改政策有了微妙的变化,棚改货币化政策收紧迹象明显。首先从政府工作报告中看,2017年的政府工作报告提出,因地制宜提高货币化安置比例。不过,在2018年的政府工作报告中,类似的提法已经消失。

此外,2017年8月,住建部等六部委曾印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》指出,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。

2017年年11月,住建部等再次印发通知明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

住建部的表态释放了怎样的信号?收紧是趋势 不会一刀切

在交通银行(601328,股吧)金融研究中心高级研究员夏丹告诉帮主,住建部的表态比较客观。其中,“指导督促扎实推进”的表态正面回应了部分市场质疑棚改决心的声音。国开行上收棚改项目审批权限这一事不应被过分解读甚至误读,棚改并无所谓“叫停”。

今年580万套棚改目标任务仍将如期或者提早完成,2018-2020年三年1500万套也会继续推进并完成。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从此次会议内容可以看出,棚改的急迫程度相对是降低的。从住建部的政策看,未来棚改的基础设施建设等力度依然会强化,但是棚改背后的金融财政工作预计会有收紧的导向。

目前,无论是市场还是公众,更关心的是货币化安置政策。如何理解住建部此次关于这方面的表述?

张大伟告诉帮主,目前看,整体市场对棚改政策非常敏感,因为这是支撑最近几年楼市最关键的因素,特别是三四线城市,严重依赖棚改的货币化安置。

在事实上,货币化安置造成了大量的购房需求,而部分城市的库存不足下,这些需求放大了购房紧张情绪。必须明确的是,棚改的数量将减少,这已经是2018年的政策要求,另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势,但一刀切的可能性不存在。

严跃进有类似看法:“棚改依然会强调实物安置和货币补偿的做法,所以也不是说货币化安置会退出,只不过会基于各类实际情况展开。”

而在夏丹看来,住建部“不搞一刀切、不层层下指标”的表态也说明了新建棚改安置房和货币化安置之间的决策应视情况因地制宜。货币化安置本是一种去库存的方式,在库存较大的继续仍然可以使用。但在库存本就很紧张的地方再维持较高的货币化安置水平就不太合适了,不应挤占商品房供给,并应以新建的方式在供给侧想办法。

对房价有何影响?抑制高房价

夏丹认为,对开发投资的这部分支撑持续稳定,变化不大。“控制棚改成本”以及部分省份调低棚改货币化安置比例,意味着棚改对三四线城市销售的提振作用可能减弱。

严跃进也表示,从市场趋势看,当前对于一些房价上涨过快的城市,棚改方面的专项贷款并不会有太大的支持,所以实际上这会对此类热点城市会有一定的价格抑制作用。当然从实际情况看,部分库存规模大的城市依然会面临利好,总体上说棚改背后的去杠杆等政策思路会延续,研究不同三四线城市的棚改政策,即会带来不同的投资收益和应对策略。

在对房市影响上,东方金诚首席宏观分析师王青持有类似观点。在他看来,本轮房地产调控已历时近两年,重点目标销定在一线城市和重点二线城市,而三四线城市房地产市场则持续处于价升量增的高位运行状态,其中棚改货币化安置比例不断上升是主要的推动力量。

本次政策调整将在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用,未来三四线房地产市场趋于降温,不排除部分城市出现房价回调的可能。伴随各地房地产调控政策持续加码,市场资金回流一线城市及重点二线城市的可能性不大,接下来楼市整体有可能进入高位调整阶段。但在“因城施策”调控背景下,楼市出现全面下行的概率很低。

值得注意的是,张大伟提醒,2018年下半年,预计楼市调控力度将全面超过2018年上半年,特别是从7月初开始,多个城市开始全面加码调控,预计楼市升级的调控政策内容将不断出现,而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征,包括市场的平稳将在政策推动下逐渐出现。

如何影响股市债市?部分房企受冲击

王青认为,在股市影响方面,此前深耕三四线房地产市场,在棚改货币化安置过程中受益最大的一些全国性房企可能会面临冲击,这些房企的销售增速预期将出现下调。

不过短期来看,一些回旋空间有限、严重依赖本地市场的中小型房企受到的影响可能更大。而前期致力于多元化布局,着手从开发商向运营商角色转变的房企受到的压力相对可控。

在债市方面,棚改货币化安置政策调整将推动“棚改专项债券”发行规模较快增长。未来伴随新增PSL(补充抵押贷款)规模的放缓,地方政府发行的“棚改专项债券”将更大程度地承担起棚户区改造的融资功能,这也将有利于遏制地方政府隐性债务增量。

同时,与普遍3到5年的PSL贷款相比,“棚改专项债券”期限原则上不超过15年,而且可根据实际适当延长,有利于保持债券期限与项目实施周期的一致性,控制期限错配等风险。

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