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新租赁政策出台后小产权房转正?忘了它吧

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民间的想象力真的很强大。

8月28日,国土资源部和住房城乡建设部公布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。决定在全国第一批13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。从字面推测,不排除还会有第二第三批试点城市加入,这且不表。

看到这个消息后,有朋友立即问我:这是不是表明,小产权房要放开了?

所谓小产权房,这是民间的说法。是指在集体用地主要是集体建设用地上开发建设的住房。如果是农村集体组织自用,没啥可讨论的。通常意义上,它是指城镇居民购买的、在集体用地上建设的非商品住房,没有产权证,无法转让流通。

全国有多少数量的小产权房,没有权威统计。怎么处理这个历史遗留问题,颇伤脑筋,终究没有找到好的办法,于是搁置至今。转正的传说一波又一波,这次试点方案出来,又引发新的一波臆想。

汉语真的是精妙。“小产权房”,一个“小”字,性质已定。所谓转正,当然是说商品房才是“正”的。而转正,应该是指给小产权房补发不动产权属证书,允许上市流通。在这个意义上,不得不遗憾地掐灭你心中的这个幻想,小产权房转正是没有希望的。

上市呢?分两个层面看。

如果是存量部分,对不起,仍然没戏。已建成的小产权房,不属于此次试点范畴,更谈不上允许放开上市了。朋友又问,将已建成的存量小产权房变成租赁住房对外(主要是向城镇居民)出租呢?不成。本来房子就是违法建的,出租就是违法的延伸。

如果是增量部分,有戏。但是,请不要使用那个已被污染的词,小产权房。

两部门试点方案说得很清楚,集体建设用地建设的租赁住房,需要履行项目报批程序,健全集体建设用地规划许可制度,推进统一规划、统筹布局、统一管理,统一相关建设标准。全套手续几乎跟商品房开发建设相近。想利用集体用地建租赁住房,也没那么容易。

集体建设用地建的租赁住房,对现有租赁市场和长租公寓有何影响?试点初期,用地和规划都需要审批,前期的供应量不会大,应该是逐步增加。如果试点城市重视,进展顺利,明年下半年就会有一批集体建设用地上的租赁住房上市。

北京试点早已开始。从2011年起,北京市先后在5个集体建设用地地块开展了租赁住房项目试点,可供应租赁住房1.28万套。更重要的是,今后5年,北京市计划建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排。每年10万套,这个供应量就很大了。它不仅影响到长租公寓,而且会影响整个租赁市场,影响到整个房地产市场。

任何一个成熟经济体,租赁市场都是房地产市场的重要组成部分。总体来说,租赁房源增加了供应,客观上有助于缓和甚至抑制租金的上涨。由于存在一定的价格优势,它会分流一部分原有的二手房租赁客户,直至达到市场新的供求平衡。

试点方案提出,要探索保障承租人获得基本公共服务的权利。所谓基本公共服务,主要是指享受医疗、教育的权利,这被理解为“租购同权”。然而,理论上的倡导与实际执行,有一定距离。像京沪深这类大城市,不是没有教育医疗资源的问题,而是优质的教育、医疗资源,投入不足、分布不均衡。集体用地租赁住房恐怕还得安静地等待较长的一段时期。

集体建设用地入市,是对建立房地产长效机制的一种极好的探索。房地产长效机制,不可能缺少住房租赁市场。长期以来,我们的住房租赁市场是以散户为主的市场,机构租赁占比不足3%。所以,前段时间,中央政府部门鼓励发展机构住房租赁市场。集体建设用地建租赁住房,既是不改变集体建设用地基本制度基础上的重大探索,也是培育机构租赁市场的尝试。

两部门推出的这项试点,一定是经过更高层面的首肯。它对健全发展住房租赁市场,稳定房地产市场,进而稳定房价,有着不可低估的重大意义。无论是在机制改革制度创新,还是在缓解、解决房地产市场现实困境(高房价)方面(但请不要简单地等同于降房价),都有着深远的意义。但很多人没有意识到。

写到这里,请允许我小小地得意一下。去年以来,尤其是今年,我写了多篇文章,再三呼吁尽快推行集体建设用地建设租赁住房的试点。甚至直接借鉴北京市的做法,全面推广。但我不会自大地认为两部门是听了我的建议而推出试点方案的。

顺便提一句,我还多次呼吁利用空置商业用房、厂房改建租赁住房,虽有深圳、广州等城市提倡,但还没看到具体实施案例,推广力度也不够。

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