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网易独家策划:六问南京楼市 最佳购房时机已到来?

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当前房地产市场进入调整期,宏观经济下行压力大,信贷紧缩,成交低迷,房企祭出各种“真假”降价手段,二手中介“关店潮”,购房者观望情绪加重。都说要在“别人恐惧的时贪婪”,现在是否已到最佳购房时机?结合南京楼市的实际情况,小编提出6个问题加以分析,供君参考。

一问:今年宏观经济对房价有何影响?

2014年,国内生产总值(GDP)增长目标为7.5%左右。据国家统计局网站数据显示,2季度GDP同比增长7.5%,一季度同比增长7.4%。

再看南京,一季度GDP为1727.29亿元,同比增幅长5.35%,低于全国平均增速。

国际评级机构惠誉日前对中国的房地产市场下滑风险给出了量化指标,认为房地产下滑使中国GDP损失1%,并可能导致银行业出现问题。

任志强说,如果宏观经济转好,房地产通常会受到打压,一旦GDP增速有所下降,房地产将会被视为重要推动力。为保持宏观经济的一定增速,不排除更多针对房地产的“微”刺激手段将会祭出。

 

二问:南京会不会取消限购?

目前,南京对外地户籍购房者的限购政策是,能够提供1年以上(含1年)纳税证明或者社保证明的,可购买1套住房。近日,网传南京“已实际松绑限购”,网易房产向南京市房地产交易登记中心求证,相关工作人员表示,“限购政策一直没变”。

但在苏州取消限购后,南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远就发表观点:“随着苏州低调取消限购,南京取消限购的压力也变小很多,不排除南京在研究完相应对策后,取消限购。”

三问:首套房贷会不会放松?

5月初,央行和银监会召开住房金融服务座谈会,力挺首套房贷款。

7月初,易房数据研究中心对南京20家主流银行房贷部门摸底调查,发现南京目前无一家银行有贷款优惠,对首套房保持基准利率放贷的银行也极少,不少银行房贷利率普遍上浮5%-10%,其中北京银行、平安银行则明确表示目前不愿意做房贷业务。

业内普遍认为下半年回归基准利率无望。南京骋望置业有限公司营销总监姚波表示,“个人觉得下半年的房贷利率会维持现状,或是有优惠也是有门槛的,比如搭配购买银行的理财产品。因为根据国家的宏观调控,放贷依旧不会太容易。”>>>下半年南京首套房贷款利率回归基准无望

四问:南京楼市现状有多糟?

房价:

国家统计局于7月18日上午公布了70个大中城市住宅销售价格数据,数据显示,今年6月份,全国70个大中城市中,有55个城市的新建商品住宅价格出现环比下降。其中,南京环比下跌0.6%,为24个月以来首次出现下跌。>>>统计局公布6月份房价数据 南京两年来首次下跌

库存

截止7月24日,本月全市(含都市圈)共18盘加推2000多套房源。与此同时,新房库存量自6月19日起突破4万套之后,就一直居高不下,截止下午19:00库存已达44115套,按照上半年去化速度需要将近8个月才能消化完。

二手房:

7月市场仍持续低迷。据网上房地产数据统计,7月第二周,全市成交量只有868套,环比7月第一周的873套又下跌了5套。7月前两周的成交量也是今年以来连续两周不足900套,创下除春节外近一年半以来的新低点。

业内人士认为,二手房的颓势仍将维持一段时间。预计青奥会后,新房市场行情若能获得一定改善,二手房才可能会渐有起色。

去化成绩:从去化效果看,成绩也多不理想,不少开发商更是三缄其口,统一选择不公布销售数据。江宁滨江新盘 新理想家新盘入市,首日仅卖35套;板桥楼盘降价20%,去化4.5成。>>>冷!板桥某盘降20% 去化4.5成

花样营销:

南京楼市 “自然灾害”从5月以来一刻没有停止。中海国际社区“海啸”,莱蒙“闪电”送首付……其中,有的是玩噱头赚眼球,但不乏真降价求跑量的开发商。

五问:“真降假摔”到底有多少开发商降价了?

据易房数据中心数据显示,在7月各家的促销活动中,开发商多采取降减首付的方式,共计10家。真正降价的有8家(纯新盘低于放风价入市之外),其中,弘阳旭日上城9300元/㎡起,比此前在售均价便宜3200元/㎡,而在7月24日,大华锦绣华城也加入桥北房价混战,70—98㎡房源打77折售出。

网易独家策划:六问南京楼市 最佳购房时机已到来?

 

六问:哪些板块最有降价潜力?

不同板块市场分化(来源:易房数据研究中心)
不同板块市场分化(来源:易房数据研究中心)

2008年房价下行之时,全市库存约5.3万套左右。今年7月份全市库存4.4万套左右,加上青奥期间8000套房源入市,直逼08年库存量,对房价下行“催化”起一定作用。

结论:现在究竟是不是购房最佳时期?

如果是刚性需求, 购房者出于自住需求,看到合适的房子,就应该及时出手。合适包括项目、位置、价格。价格反弹阶段,大家都知道价格合适,但可能碰不上合适的项目和位置。也许你能抄到价格的底,但是抄不到合适房子的底。所以不要妄想自己能抄到最低点,这样很可能得不偿失。

如果是改善需求,对于改善需求来说,比起价格更应该关注房子是否合适,包括地段、配套、房型、升值潜力各方面,不可盲目出手。对于南京来说,供需结构只可能是短期内的供大于求,但从长远来说,价格还是会涨上去的。如果一早有心仪的楼盘,正巧碰上这轮调整中降价优惠了,那就是最好的时机啦。

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