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楼市需求侧改革:不再是刺激买房 应对需求分层满足基本需求

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近期,业界关注的焦点是“需求侧改革”。这个话题很大,怎么理解呢?我从事房地产研究接近15年了,“手里拿着锤子,看什么都是钉子”,觉得这事儿与房地产有关,那就拿老百姓很关注的住房来剖析这个话题吧!我国百姓不爱提前消费,但买房是个例外。无论富豪还是平民,有房的没房的,沿海的内地的,一听说政策鼓励买房,个个都跟打了鸡血似的冲进售楼处。
过去十几年,经常听说的“需求管理”、“逆周期调节”等字眼,很大程度是刺激住房消费。所以,一旦听到要鼓励住房消费了,整个经济链条就迅速循环起来,消费也好、投资也好,都昂扬向上,屡试不爽。但过去十几年,几个大周期下来,这个链条转得越来越别扭了。房价涨得快,综合通胀始终比预期的要高,各参与方都拼命“加杠杆”,住房需求侧越来越不健康。

房地产企业“高举高打”(高价拿地、高成本融资)弯道超车、冲千亿、冲万亿;地价一旦上涨,地方靠土地抵押,“上项目”就不亦乐乎;考虑房价后的综合成本、机会成本高,实体企业不得不举债“扩投资”;老百姓加杠杆也不含糊,也是过去几轮“逆周期调节”中杠杆上升最猛的。直观的感觉是,当下富人也好、工薪也好,都觉得要买房、抵抗通胀。

但是,这场杠杆游戏中,谁的起始资产大、谁的胆儿大,谁就获得了先入为主的加杠杆优势,谁就能在加杠杆中获得最大的资产溢价。于是,这几年的新房供应,越来越豪宅化了,低总价、小户型的房子越来越少,特别是今年疫情后。因为,购买力越来越集中在换房和炒房群体中。当然,地价、杠杆上涨也是驱动力,而各方做局营造房价上涨预期也不可忽视。

期间,确有住房消费升级的成分,但种种迹象表明,这个升级是不正常的。比如,只有一二手房价格“倒挂”的新盘,才能卖得好,这与过去几轮上涨周期中,“一开盘、即热销”完全不同;比如,即便大户型热销,但更热销的是紧凑型的“小三房”,80平米左右户型,过去是1-2房,现在都能做到3房。说明什么?面对高房价,即便改善换房,也不能任性地换200平米的房子。

因为,卖掉手上的小户型、老破小,改善换房的首付款没问题了,但面对的房价已今非昔比,收入还没涨到那个地步,月供很难支撑。于是,换房改善的,既在乎均价,更在乎总价可控。已经上车的,享受到了资产溢价,换房都如此困难,遑论没有买房的。没上车的,表面上骂骂咧咧,暗地里卯足力气攒首付,等着下一轮楼市调控来临,创造上车的机遇。

上面讲的还是有效购房需求,这几年进入大城市打拼的年轻人、新就业大学生,如果没有父母支撑,已经很难支撑起购买力了。他们面对的不仅是高房价,还有水涨船高的租金。这就是为何今年疫情后很多长租公寓爆雷了,导火索就是收入预期下降,租客退出高租金的长租公寓,转到低租金出租屋,或选择“合租”、城中村,导致出租率下降,恶化了资金链。

所以,楼市的“需求侧改革”,不再是需求端加杠杆、靠财富预期刺激买房,而应该是在对“需求分层”的基础上,通过规划、供地、公共服务配套等支持,辅以住房供给侧改革,支持和满足基本住房需求。近期,国家“十四五”规划对于住房保障空前重视,要求构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,同时还要加大老旧小区改造。

通过公租房,对户籍低收入、住房困难家庭应保尽保。保障性租赁住房是新提法,主要针对新市民的住房需求,政策要求“有效扩大保障性租赁住房供给”。言下之意,当下住房最困难的是新市民。共有产权住房针对的是在城市已落脚几年,但买不起商品房,又够不上保障房的“夹心层”。老旧小区改造针对有住房但无住房消费(装修、换房)的人群。总之,这几类住房消费需求,这几年一直压抑着,也是住房的“需求侧改革”最核心的内容。

(作者系房地产资深研究人士)

(原标题为《楼市的需求侧改革》)

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