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11月300城卖地额降15% 龙头房企谨慎出手 谁还在扩储?

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从1-11月新增货值房企排名来看,碧桂园、恒大、保利占据榜单前三位。

在“三道红线”影响下,部分房企放慢了拿地的脚步。据中指研究院数据显示,11月全国300个城市土地成交面积8001万平方米,环比下降27%;出让金额4209亿元,环比下降15%。

但从前11个月来看,百强企业拿地总额2.85万亿元,拿地规模仍在同比增长,达到13.8%。相对来看,前10名企业在投资方面更加谨慎,拿地销售比同比下降;而位居前11至30阵营的企业因为追求规模适度增长,表现为积极投资土地市场。

业内人士认为,临近年底,预期仍会出现拿地小高峰。不过,鉴于房企有息负债规模增长受到限制,预期房企拿地也将保持审慎策略。

11月50家房企单月拿地金额下降

经历二季度集中补仓后,三季度房企开始回调拿地节奏,进入四季度,房企拿地规模呈现缩减趋势,10月、11月均持续下降。

中指研究院数据显示,11月全国300个城市土地供应面积13157万平方米,环比增长8%;成交面积8001万平方米,环比下降27%;出让金额4209亿元,环比下降15%。与此同时,50家代表房企中,32家11月拿地金额较前10个月均值出现下滑。对此,中指研究院企业事业部研究主管黄静分析称,“三道红线”对房企拿地或有一定影响。

当然,11月也存在个别拿地较“猛”的企业,比如金茂和宝龙11月拿地额占前11月总额之比超过30%,合景泰富在25%以上。

2020年1-11月50家代表房企每月拿地总额

数据来源:CREIS中指数据,中指地主;数据范围:包含招拍挂权益土地及收并购土地。

值得关注的是,11月深圳土地市场异常吸睛。11月23日,深圳8宗居住用地入市,总出让面积73.22万平方米,总起拍价合计294.42亿元。其中,宝安沙井A301-0575号宗地,该地块由深圳融华置地投资有限公司以底价127亿元竞得。在11月份全国住宅用地成交总价TOP10中,深圳市宝安区沙井街道地块以总价127亿元位居榜首。

整体来看,11月份全国住宅用地成交总价TOP10中的土块主要集中于深圳及广州。其中深圳共入榜4宗地块,总成交金额为336亿元;广州有2宗地块入榜,总成交金额87亿元。

在业内人士看来,11月深圳土地只是全年土地市场的缩影,2020年土地市场整体持续处于高位。

据某研究中心统计数据显示,截至2020年11月23日,今年已经有上海、杭州、广州3个2000亿卖地城市,还有北京、南京等6个千亿卖地城市。全国累计看,超过28个城市卖地超过500亿,均刷新历史记录。

今年多数企业拿地月均值高于去年

从中指研究院新增货值房企排名来看,碧桂园、恒大、保利占据榜单前三位。1-11月,碧桂园以累计新增货值3771亿元占据榜单头名;恒大以总额3747亿元位列第二位;排名第三的保利新增货值总额也达到3727亿元。

事实上,龙头房企一直活跃在各地土地市场。百强企业通过招拍挂权益拿地额超过全国300城卖地金额的一半。在重点城市拿地金额TOP10房企中,中海出现在5个城市的1-11月拿地总额TOP10榜单里,华润置地、招商蛇口及华夏幸福同样在多个城市齐发力,分别出现在3个城市的榜单中。相比之下,滨江集团则选择持续深耕大本营杭州,拿下杭州1-11月拿地总额冠军。

从统计来看,今年多数企业拿地月均值高于上年。中指研究院数据显示,50家代表房企1-11月月均投资额1925亿元,显著高于2019年月均水平。一些企业更是逆势拿地扩储。其中,前11个月奥园和越秀月均拿地金额较上年增加1.5倍以上,绿城也在一倍以上。当然,也有15家房企月均拿地金额不及上年,其中世茂和富力前11个月月均拿地金额较上年减少60%以上。

今年房企投资力度增强还表现在拿地销售比上,据中指研究院数据显示50家代表房企拿地销售比均值为34.8%,较上年同期增长1.3%。分阵营来看,前10企业土储足以支撑未来发展,在投资方面更加谨慎,拿地销售比同比下降1.1%至31.5%;前11-30阵营企业追求规模适度增长,在投资方面表现出较为积极的态度,拿地销售比同比增长4%至40.1%,为三个阵营中最高。

长三角热度持续,年底或出现拿地小高峰

从目前来看,房企在城市布局上,仍是重仓二线城市。据中指研究院数据显示,50家代表房企前11个月在二线城市的投资面积占比达到了51.5%,三四线为43.8%,一线占比仅为4.7%。其中,企业尤其热衷于在长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群拿地,占比合计达到57.3%。长三角热度更是持续,占比高达24.9%。

对于今年最后一个月,某研究院预计,持续加大供应的一线城市,年底土地市场将迎来高潮。比如12月,北京加大供应力度,计划出让6宗R2二类居住用地以及2宗F81类绿隔产业用地。广州、上海均有8至9宗住宅用地入市。另外,深圳也将有3宗用地入市。

据某研究院统计,一线城市12月计划推出用地规划建面是11月成交规划建面的1.3倍。可见一线城市持续加大供应力度。值得关注的是,上海1宗、北京2宗新供应地块的楼面价在6.7万元/平方米以上。这也将是年底土地市场的亮点。

此外,分析人士认为,年底是各城市土地供应的高峰期,虽然“三道红线”压制了企业的拿地意愿,但临近年底,预期仍会出现拿地小高峰。不过,鉴于房企有息负债规模增长受到限制,融资带来的资金流入将大大减少,为保障企业的可持续发展,预期房企拿地将长期保持审慎投资、量入为出的策略。

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