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易吐为快第200期:还房贷到底要不要转LPR?

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前日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020420日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR3.85%,较3月的4.05%大幅下调20个基点,创下去年8月以来的最大单次降幅;5年期以上LPR4.65%,较3月的4.75%下降10个基点,同样创下去年8月启动LPR改革以来的最大单次降幅。

 

中原地产首席分析师张大伟表示,以100万房贷、等额本息偿还30年计算,5年期以上LPR每下降10个基点,月供额约减少60元。

房贷一族不淡定了。

房贷固定利率与LPR“二选一”的结果,决定着今后每月房贷还款额的不同。在LPR持续下行的情况下,该不该转换LPR,再次考验房贷族“二选一”。

不过对于该不该转换,怎么转换这个问题,小编身边很多有房有贷一族都是摸不着头脑。其中最困扰他们的问题便是:LPR到底怎么计算?我怎么知道它现在的下降能为我还贷减轻多少压力?

 

这里我们首先需要解决的问题便是什么是LPR

LPR全称为贷款市场报价利率,是由各报价行根据本行对最优质客户的贷款利率,以MLF加点形成的方式报价,由全国银行间同业拆借中心(CFETS)计算得出并公布的基础性贷款参考利率,是银行贷款利率定价的主要参考基准。每月20日(遇节假日顺延)对外公布一次,目前包括1年期、5年期以上两个品种。由于大部分人房贷都在5年以上,所以房贷LPR利率主要看5年期以上品种。

对房贷者而言,固定利率和LPR的最大不同就在于:前者的房贷利率永远固定,而选择L后者的则每年都会根据重定价日前的LPR利率上下波动。

换言之,固定利率下的房贷还款将每年一样,但LPR的房贷还款将每年不同。如果LPR下行,房贷还款将减少,如果LPR上行,房贷还款将增加。

那么在固定利率和LPR之下,房贷还款的影响究竟有多少?

首先我们要记住几个公式:

转换后每个利率调整日利率=利率调整前一日的LPR+转换时确定的加减点数

加减点数=现在利率水平-201912月发布的LPR

这是什么意思呢?以老李房贷是15年期为例,现在的利率水平为基准利率打八五折(4.9%×85%=4.165%)。即转换前的房贷利率是4.165%

因为房贷是15年期,所以参考201912月发布的5年期LPR4.8%(以重定价日前一日的LPR利率为基准),若老李选择转换为LPR,在转换时点的计算公式为:

转换前的房贷利率= LPR2019.12+加减点数

即:4.165%=4.8%+加减点数

加减点数=4.165%-4.8%=-0.635%=-635BP

这时,老李转换为LPR后,老李的房贷利率就将变成重定价日前一日的5年期LPR-0.635%(以后每年重新定价日以此类推)

假设在重新定价前中央公布的LPR下降至4.5%,那么老李在2021年的房贷利率就会变成4.5%-0.635%=3.865%,相较于老李原始固定的房贷利率少了0.3%,这无疑会减轻老李的一点还贷压力。

需要注意的是,LPR虽每月公布一次房贷利率并不是每月调整的。房贷利率只会在重定价日调整,参考的是重定价日前一月20日公布的LPR(重定价日一般为每年11,也可自行选择):在选择LPR后,2020年每月的月供不变,依旧是合同内原始月供,但如果202012LPR发生变化,那么2021年每月月供利率就会跟着0.3%差额变化。

 

也就是说,即便是由固定利率转为LPR,你的房贷利率也是每年才会变更一次。

这时,LPR会一直持续下行吗?如果转换后,它开始上升,并超过我原始固定的房贷利率,又成了新一个还贷者纠结的问题。

从过去20年的房贷利率水平上看,利率是呈现出波动向下的走势。

 

另一方面,从国内LPR机制的推出目的看,想影响的绝不只是房贷这么简单,LPR机制的推出,一个重要目的是引导实体经济利率降低,从而降低资金成本。

具体来看,近年来我国商业银行利润增速总体趋缓,但仍相对较高,有向实体经济适当让利的空间,LPR机制的推出就是为了解决银行资金空转等问题。要缓解民企融资难融资贵,就需要引导LPR继续下滑,以及配合定向降准等其他政策。

值得注意的是,LPR下行对楼市的“回暖作用已经逐渐显现出来

在宽松的货币政策下,无论是房企的融资成本、还是购房者的买房成本,都会有所下降。从这个角度来看,LPR的下调,给了他们更高的心理预期,有利于提振市场信心。

尤其,当下正值国内疫情基本稳定的时间段,LPR下行可能会导致之前一季度积压的存量需求入市。市场在5-6月出现一轮一定力度的楼市小阳春的可能性非常大。楼市虽然不会入夏,但市场活跃度肯定会有明显提高。

以合肥楼市来说,不论是四月土拍打得火热、还是一二手房市场成交量明显回升,都与中央扶持政策有一定的关系。

 

那么回归本源,选择固定利率真就这么不划算吗?

对此,借用一下经济学家马光远先生的观点:“如果我当时贷款,是在基准利率基础上打折,比如7折,我基本会选择固定利率,因为已经很合适啦。当然,如果是上浮的利率,我觉得压力有点大,为了省少点利息。再加上预计在没有通胀的情况下,LPR会大概率下行。那么就选择LPR的浮动利率。但是,我付出的代价就是,万一通胀来临,LPR上升,那么我只能支付比以前更多的利率。”

谁也不能保证通货膨胀来不来临,机遇的出现也总是伴随着风险。在这种情况下,如果你原本贷款的固定利率已经很优惠,也是自己可以承受的范围,那么还固定的房贷,不用每个月时刻提心吊胆的关注LPR的走向,安稳的过自己的小日子这也未必不是一种好的选择。

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