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山东乳山二手海景房供过于求 “白菜价”无人接盘

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“万万没想到,我的家乡(乳山)以这种形式上了热搜。”刚刚研究生毕业参加工作的王女士向《证券日报》记者表示。

7月3日一大早,看到“山东乳山海景房白菜价”上了微博热搜,王女士发出如此感慨。

拥有一套海景房是很多人的人生梦想。所谓面朝大海,春暖花开。

山东乳山海景房真的是白菜价吗?《证券日报》记者经过多方采访调查了解到,二手海景房出现白菜价仍难以成交,但是新房投资依然火热,新房价格居高不下,在每平方米万元左右,房产销售人员的月工资仍高达上万元,高于当地平均工资。

二手海景房白菜价仍难成交

7月3日,媒体的一则报道让山东乳山这个名不见经传的地方莫名上了热搜,报道称,山东乳山房价跌回十年前,每平方米仅1800元。

据了解,乳山市位于山东半岛东南部,滨海新区是山东半岛蓝色经济区的先行区,是威海实施“全域城市化、市域一体化”发展战略规划建设的六大重点区域之一,也是乳山市“南部提升”战略的重要板块。

而乳山滨海新区位于威海西部沿海,规划总面积348.94平方公里,是山东省级旅游度假区,滨海新区核心区域为银滩旅游度假区,因长达21.7公里的洁白沙滩而得名,素有“天下第一滩”、“中国最美海岸线”的美誉。

北京距离乳山超过630公里,目前没有直达高铁,坐火车需要13个小时,坐飞机也需要一个半小时,先到蓬莱,再从蓬莱乘2小时大巴到乳山。

除了海南,去威海去蓬莱买海景房,一度也非常火热,尤其是京津冀地区,由于经常被雾霾天气困扰,人们会考虑来这里置业,拥有一套度假和养老海景房,实现一个人生小梦想。此外,更多人来这里购房是用来投资的。这里的海景房真这么便宜了吗?投资客几年前投资的房产是不是已经腰斩?

“确实有1800元/平方米的房子,但都是危房以及银滩最早一批修建的老房和二手房,像银滩大庆的预浇板房。”有售楼中心工作人员向《证券日报》记者表示,砖混架构的二手房价格在4000元/平方米-5000元/平方米左右,新楼盘一般采用框架结构,价格在8000元/平方米-12000元/平方米左右。

而对于网传的每平方米1800元/平方米白菜价的海景房,该工作人员表示,其价格主要是二手房,而二手房市场价格波动较大,因为部分二手房是20世纪90年代的老房子,价格区间跨度较大。

安居客数据显示,2018年8月份-2019年7月份,乳山银滩二手房均价4021元/平方米,最低价格为2250元/平方米,最高价格为5405元/平方米,二手房价格区间为2000元/平方米-5000元/平方米左右。

事实上,早在2006年前后,乳山银滩大片海景房建成开始销售,当时开发商从各地拉来许多投资者前来购房,每平方米房价大概在3500元左右。这是最早开始的一轮炒房。

对此,《乳山市年鉴》中这样表示:“2006年银滩旅游度假区的房地产市场开发销售良好,北京、天津、青岛等大中城市市民纷纷进区购房投资置业,房地产市场开发量及房价持续上升。”

随后几年,由于开发商开发过度,乳山的房地产陷入供过于求状态。像其它的“空城”一样,这里的房子多是投资客买来投资的,住房空置率极高,二手房价格下跌明显,但仍旧无人接盘。

新房销售人员月工资仍上万元

需要一提的是,因为乳山的海景房一度被热炒,这里的不少年轻人很早就进入到房地产行业。

“我从2009年开始在房产公司从事销售工作,之所以选择这份工作,是因为收入比较高。”乳山银滩售楼处一位从业10年的工作人员倪先生在接受《证券日报》记者采访时说:“2009年我的基本工资是1200元,加上销售提成,月收入可达3000元左右;到2019年,基本工资升高到2500元,销售业绩较好时,一个月总工资可以拿到10000元左右,平时月工资在5000元左右。”

《证券日报》记者从乳山市人民政府网的统计数据中得知,2019年第一季度乳山市当地城镇居民人均可支配收入为11151元,合计月平均可支配收入为3717元。

从数据对比不难发现,房产销售人员月平均工资高于当地人均工资。

实际上,跟二手房相比,乳山的新房投资依然火热。

乳山银滩周边白沙滩镇办公室的党政办工作人员也向《证券日报》记者谈到,目前乳山银滩附近新开楼盘价格,尤其是一些高档小区的新房价格还是挺高的,均价在10000元/平方米左右。

“到了2012年,乳山再次出现炒房的现象,主要因为政府土地投放量大,导致了市场的炒房高峰。”乳山市自然资源局工作人员在接受《证券日报》记者采访时表示,2017年-2018年政府开始控制土地投放量,消化积累的土地存量。2019年又逐步放开土地投放量。就目前来看,2019年是乳山银滩房价最高的一年,新房房价均价在8000元/平方米-12000元/平方米左右。

需要注意的是,在乳山当地人看来,这里的基础设施建设正在逐步完善,无形中会加持房产升值。

“跨海大桥的修建确有其事。”上述乳山市自然资源局工作人员就表示,目前自然资源局针对海阳-乳山跨海大桥的土地征调工作已经完成。修建乳山高铁站的项目也正在规划中,但土地征调工作尚未开始。

业内认为,这些消息对于投资客来说确实是利好,但是,这里新房价格高企,二手房价格已经跌成白菜价,在目前房地产市场维稳的大环境下,投资海景房仍然需要谨慎。

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