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频繁出售股权输血 阳光100转型之路坎坷

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(原标题:房企年报观察|频繁出售股权输血 阳光100转型之路坎坷)

沉寂已久的阳光100由于频繁出售项目被推到了前台。近年来,阳光100发展之路并不大顺利,2018年还出现了亏损。近日,企业开始了出售项目来为企业输血。

两度出售股权

在今年3月29日的年度业绩发布会上,阳光100中国管理层曾表示,2019年将进行优质土地出售来支持公司流动性缺口,并为公司未来2到3年的业务转型作资金补充。一部分土地会全部出售,一部分土地将保留部分股权进行合作开发。该公司管理层预计,土地出售的收入将达到几十亿元至上百亿元。

不到一个月的时间,阳光100相继出售了两个项目股权,接盘方则分别为融创和佳兆业,快速实践了其出售土地及项目的计划。

4月14日,阳光100发布公告称,其附属公司拟向佳兆业附属公司出售目标公司100%股权及债权,总代价约46.6亿元,其中权益金额为43.97亿元;目标公司尚未偿还的买方贷款及贷款代价为约2.64亿元。目标公司的主要资产为位于广东清远市的项目,土地面积515.62亩,计容总建筑面积1183327平方米。

早在不久前的4月2日,阳光100也出售了旗下重庆一公司股权。公告显示,公司全资附属公司与融创西南、辽宁阳光100、洋浦华电及重庆阳光100订立股权转让协议。据此,阳光100已同意向融创西南转让重庆阳光100的70%股权,代价为3.7亿元;以及向其转让股东贷款9.64亿元,连同股权转让总金额为13.34亿元。

重庆阳光100的主要资产为位于重庆市南岸区的两个物业开发项目,即重庆阳光100国际新城项目,可开发为集住宅、商业、商场为一体的项目;以及慈云寺老街项目。根据两个物业开发项目相关的《重庆市国有土地使用权出让合同》,项目用地面积565577平方米,项目计容建筑面积约1188000平方米,其中已开发计容建筑面积约670000平方米,未开发计容建筑面积517309平方米。

阳光100管理层认为,与融创及佳兆业的交易,对交易标的项目而言,有助于加快项目的开发及销售速度,融创及佳兆业在相应的物业开发领域,拥有行业领先的经验与能力,相信相关项目未来能得到高水平的开发,取得预期的效益,从而达到各方共赢的目标。

在出售两个项目之后,阳光100还回购了湖南及湖北子公司股权。4月22日,阳光100发布公告称,其全资附属公司阳光壹佰集团与天津农垦宏益联订立两份股权转让协议。协议披露,阳光壹佰集团将从天津农垦宏益联处分别收购湖南阳光100 15%股权以及湖北阳光100 8.85%股权。每宗股权转让代价均为1亿元。

在其他开发商寻求规模突围,到处寻找收购土地的时候,阳光100却选择出售土地和项目,上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示,土地作为房地产企业最重要的生产资料,是各个开发商企业发展的基石,阳光100反而要出售,就说明企业应该是实在扛不过去了。

著名经济学家宋清辉也告诉《华夏时报》记者,这种行为或是为了公司“活下去”的无奈之举。今年的融资环境并没有比去年好转多少,国内房企要想顺利“活下去”,需要高度警惕因为融资困难导致的资金面紧张等诸多问题。

转盈利为亏损

据了解,阳光100创建于1999年,其前身广西万通企业由易小迪在1992年创办,公司于2014年3月13日在香港联交所主板挂牌上市。阳光100主席兼总裁易小迪曾是最早的“万通六君子”之一,但多年的发展较为保守,其企业规模不进则退。

2018年,阳光100的业绩差强人意。2018年年报显示,阳光100 2018年年度溢利为2.42亿元,同比减少71.4%,年报表示,主要由应收账款和其他应收款项计提损失所致;归属股东净亏损0.3亿,去年同期为净利润5.93亿元。

值得注意的是,2018年,阳光100实现合约销售金额120.96亿元,同比增加了14.0%。虽然业绩有所增长,但仍未实现其销售目标。易小迪曾在2017年业绩发布会上表示,2018年阳光100中国的销售目标为175亿元。2018年业绩完成率仅为69.1%。在业绩不佳的2018年之后,2019年,阳光100中国谨慎下调了业绩目标,计划在这一年完成150亿元的销售额,较2018年的175亿元下调约14.29%。

纵观阳光100这几年的发展轨迹,业绩一直缓慢增长,在众多房企奔赴千亿的格局下,阳光100始终在百亿徘徊。在克而瑞发布的《2018年度中国房地产企业销售TOP200》中,阳光100中国排名第157位,与上年的144名相比,排名持续下滑。

在2015年,阳光100中国开始由传统住宅开发商向街区综合体、服务式公寓和特色小镇运营商转型。但由开发商向运营商这种转型的难度可想而知。在阳光100的自我评价中,其认为转型较为成功,其年报显示,“我们坚定地由开发商向运营商转型,商业模式由开发利润向服务升值转变,服务性收入在不断上升。”

但从其2018年年报来看,其收入构成中,物业销售收入占比依然在九成以上。2018年物业销售收入在69.44亿元,占比约为92%,其他的收入包括物业管理及酒店经营收入、投资物业租金收入、轻资产运营收入几项加在一起,还不足10%。

其中,其轻资产运营收入还在减少,由2017年的0.88亿元,减少56.0%至2018年的0.38亿元,主要是由报告期内轻资产操盘方式参与的老项目已处于尾盘阶段,新项目尚未开始大规模预售,导致操盘项目整体签约金额下降。

在转型路上,阳光100的现金流也不是特别乐观,截至2018年底,公司现金及现金等价物有25.88亿元,较2017年减少了20.65亿元。资本负债比率由2017年的48%上升30个百分点至48.3%。融资成本由3.58亿元增加53.5%至5.51亿元。

对于阳光100的转型之路,卢文曦指出,目前很多开发商转型运营商的道路并不是很顺利,尤其是他主攻的街区综合体、服务式公寓和特色小镇这几项,前期投入特别大,而且运营周期很长,很难做到高周转,商业运营肯定是要等到投入运营之后才能开始获利,肯定不如拿地盖房卖房的传统路子来钱快。

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