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央视聚焦:北京四环内稀缺楼盘 开售十天还没卖完

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今年以来,随着楼市调控持续深入,全国各地土地市场出现了诸多变化。

而今天在北京,出现了13宗土地一起拍卖,这也创下了北京土地市场的新纪录。

土地市场,降温

记者在拍卖现场观察到,进入四季度之后,北京土地供应节奏明显加快。就在今天,北京土地市场成交了12宗地块,成交总金额达到了316.46亿元,同时也是北京土地市场有记录以来单天成交金额之最。

从成交结果来看,市场还是出现了明显分化,数宗土地成交接近于底价成交,有一宗土地竞拍突破了价格上限。

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12宗地块中有11宗规划了住宅建设用地,其中两宗位于丰台区四环外的地块吸引了多家企业竞拍,两宗土地的溢价率都在25%以上,成交金额合计近130亿元。一宗六环外的土地溢价率意外地达到了近50%,这也是今天唯一一宗突破价格上限的宗地。像这样突破价格上限的情况在今年的土地市场中十分少见,而市场整体成交溢价率也只有去年的一半。

中国指数研究院常务副院长 黄瑜:据测算,它整个的溢价率,应该是15%以上,但去年同期这个水平,大概是在30%左右。

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土地市场的降温,源自开发商日趋紧张的资金面。研究机构数据显示:10月份,40家典型上市房企完成融资金额,折合人民币共计392.65亿元,平均每家房企融资金额不到10亿元,环比9月减少11.39%,这是该数据今年来单月首次跌破400亿元大关,也是2017年1月以来的最低值。

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而同时,融资成本却不断上升。近期恒大发行的五年期5.9亿美元优先票据,利率高达13.75%,创下全行业近期新高。

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中国指数研究院常务副院长 黄瑜:从资金端上来说,成本越来越高,特别是在现在市场又出现一定程度的调整和变化之后。在未来一段时间内,企业拿地会更加理性。

新房项目,恐慌式抢购不再

融资成本提升让房企在拿地的时候更加的谨慎,而另一方面,下游新房销售市场中,供应大幅度增加,让购房人有了更多选择,市场中的竞争愈发激烈,购房人恐慌性购房的行为不复存在。

北京市海淀区某限竞房项目销售:我们这边所有的产品都是精装交付的,装修是送的,含在政府的限定价格里面。

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位于海淀区中关村科学城北区的项目尚未开盘,就已经打出了“送精装修”的旗号,装修标准为每平米为3000元。海淀区集中了大量高科技企业,有着很强的住宅购买需求,但近几年的商品住宅供应一直偏少,供求关系偏紧。因此,在政府限价的前提下,房企通过送精装修的方式来变相降价,比较少见。

记者随后又来到北京市丰台区的一个项目,项目紧邻地铁10号线,销售限价为每平米66000元左右,项目所处的四环内区域近年已经鲜有新房项目,并且未来也不会新增住宅供地指标。但首批300多套房源,开盘10天后,仍有相当一部分房源在售。

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西四环外的另一个项目,已经开始针对购房人进行意向登记,购房人需冻结60万资金以参与摇号选房。记者来现场时,只有不到300位购房人排号,占到全部可售房源的50%左右。

中原地产研究中心提供的数据显示:目前已有29个“限房价 竞地价”商品房项目入市,总建筑面积约205万平方米,约17000多套,目前已网签3000多套,网签率仅18.5%,只有部分位置较好的项目去化情况较好,大部分项目的网签率甚至低于18.5%的平均水平。

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而未来,已确定将有480万平方米的供应入市。业内人士预测:2019年入市规模将至少是2018年的2倍。

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中原地产首席分析师 张大伟:2018年只是限竞房的先头部队入市,未来起码还会有四万套左右的限竞房入市,他们之间的唯一的竞争杠杆就是价格,带来的结果是一旦价格战开始,就有可能会出现一些项目,降价的幅度比较大。

二手房,量价或走低

在土地供应加大,新房市场价格竞争日趋激烈双重作用下,北京的二手房市场也悄然发生变化。那么,在当前这种环境下,过去几年一直占据着市场成交大头的二手房市场又有哪些新变化呢?

在北京CBD附近一家中介门店,经纪人通过电话正向客户推销的,不是二手房项目,而是周边的新房项目。过去两年中,北京二手房市场成交十分活跃,但随着二手房成交量下降,中介机构的业务重心也从二手房转到了新房与二手房并重。

北京中原地产四惠片区店董 靳建明:二手房成交量不是特别大,像总户数在6000户左右的小区,它的月均成交量应该在10套左右,跟今年的五六月份相比,成交量还是下降了。成交价格比今年的五月份,大概下降了百分之十到百分之十五。

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目前,北京的限竞房中,90平米以下的中小户型占总供应量的70%,定价上也与周边二手房接近甚至更低,而新房整体的税费成本更低,房龄更新,可贷款的成数也更高,因此新房对二手房购房需求的分流和稀释效应,也开始显现。

贝壳研究院市场研究部分析师 连兰兰:二手房业主的预期,出现了一个转弱的趋势,二手房业主的降价意愿有所增强,周边新房如果出现降价,二手房业主的降价意愿会更强。

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2016年,北京二手房的成交量为新房成交量的4.6倍,2017年,这一数字降低到3.3倍。业内人士认为:随着限竞房、共有产权住房的逐步入市,这一比值还会进一步降低。

中原地产首席分析师 张大伟:北京的限竞房已经普遍性出现了一定的让利,甚至有一些折扣,已经多到五个百分点以上了。带来的整个的市场的定价就会出现一个变化,二手也会出现一些价格波动,二手的价格还会有五个点到十个点左右的一个波动幅度。

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