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增速下滑 价格下降 英国房地产市场持续降温

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近期一系列数据表明,英国房产市场,尤其是伦敦市场开始出现令人担忧的迹象。造成伦敦市场需求下滑的原因,一方面是英国上调国内二套房印花税并停止廉价信贷资金供应,造成抵押贷款利率上浮;另一方面是脱欧带来巨大的不确定性。

近期一系列数据表明,英国房产市场,尤其是伦敦市场开始出现令人担忧的迹象。数据显示,前期市场价格增速放缓已经转变为近期的负增长。

在诸多机构的数据中,英国全国建筑商协会的最新数据最令人担忧。该机构数据显示,5月份全英房价下降0.3%。这一数据不仅是最近4个月中的第三次增速下滑,也是2012年9月份以来首次出现价格下降。同时,近期数月的增速下滑也造成了全英房价在今年上半年几乎零增长,依旧处于2017年末的水平。

另一份来自哈利法克斯银行的统计数据显示,5月份全英房价上涨了1.5%,但4月份全英房价下跌超过3%。虽然哈利法克斯银行的最新月度数据与全国建筑商协会的数据不一致,但是反映的总体态势是一样的,即年内英国房价零增长。

这一趋势性共识在年度增长数据中更为明显,两方数据均显示,近期英国房产年度增速降速明显。其中,哈利法克斯数据显示,5月份全英房价年度增速为1.9%,低于4月份的2.2%。全国建筑商协会数据显示,5月份全英房价年度增幅为2.4%,低于4月份的2.6%。

英国国家统计局日前表示,从趋势上看,英国房价年均增速应处于4%至5%之间。显然,近期由于伦敦市场的冲击,全英范围内房产市场开始背离历史均值。分析认为,近期伦敦市场价格下滑主要是需求下降所致,这一态势从2016年中就开始显现。

据分析认为,造成需求下滑的原因之一,是英国国内印花税和抵押贷款利率的变化。其中,二套房产印花税上调冲击了多数伦敦高净值客户的后续购房需求。同时,年初英国央行停止“定期融资计划”,阻断了对银行的廉价信贷资金供应。在整个“定期融资计划”实施期间,央行向英国银行业提供了1270亿英镑的廉价资金,目前虽然银行系统仍持有近600亿英镑资金,但上述计划中止之后,英国两年期抵押贷款利率已经达到了高位,这也迫使多数期待购买首套房的英国居民放弃了购置计划。

脱欧是住房地产市场价格下滑的又一原因。分析认为,对于欧洲居民而言,脱欧意味着英国控制来自欧洲的移民数量,显然在英购置房产并不划算。对于其他海外投资者而言,英国居住房产一直是具有高回报率的投资资产。但是,脱欧带来的不确定性造成当前房产估值和未来前景均存在困难,因此英国全境,尤其是伦敦地区的投资性房产交易大幅缩水。

在商业地产领域,英国皇家特许测量师学会数据显示,2018年一季度延续了此前3个季度微弱增长的态势,造成3月底新增租赁需求年度增幅几乎为零。第一太平戴维斯数据显示,全英最关键地区,大伦敦区和英格兰东南部地区一季度数据远不及去年同期。总体销售和租赁数据相比2017年一季度下降了11%,较10年平均水平下降了30%。

商业地产市场低迷也从另一个层面反映出脱欧的冲击。数据显示,虽然办公需求和工业用房需求出现不同程度增长,但零售业租赁需求大幅下滑,已降至2009年以来最差水平。由于近期英国家庭收入受到经济增长低迷和通胀高企双重侵蚀,零售业超预期低迷导致该行业租赁需求加速下滑。全英境内零售租赁总体空置率上升明显,租金也滑落至2016年二季度以来的最差水平。

当前,市场低迷和预期持续走弱已使各方担忧地产市场风险外溢,首当其冲的是公共财政健康度。分析认为,从历史上看,一旦英国地产价格出现下跌势头,要实现逆转往往需要数年时间。对于高度依赖印花税的英国政府财政而言,这无疑是一个坏消息。

不过,当前这一事态尚未发展为抵押贷款系统风险和地产基金大规模赎回风险,英国商业银行部门也有能力应对初期风险。事实上,对于英国银行体系而言,最新银行压力测试结果表明,即使面临家庭地产和商业地产价格分别出现33%和40%的下行修正,英国5大商业银行仍能够抵御风险。但是,令各方担忧的不是商业银行而是英国央行。目前,英国基准利率仍处于0.5%的历史低位,购债计划也在延续。市场关注的重点仍然是英国何时真正实现金融危机以来的首次加息。如果地产市场修正风险演变为危机,英国央行则将面临没有足够工具应对危机困境。

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