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社科院报告:二、三线城市限购适度松绑?

社科院判断,目前全部商品房库存要消化完需要50个月左右,这比1年半左右消化商品房库存的正常时间要多2倍左右。

“北京作为一线城市,不能取消住房限购措施。”7月28日,中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在《中国住房发展报告2014年中期》发布会上这样说。

但是其他二、三、四线城市则不一样。6月底,呼和浩特市成为全国第一个取消住房限购的城市,此后海口、长春、成都、济南、沈阳等地纷纷取消了住房限购措施。

社科院判断,目前全部商品房库存要消化完需要50个月左右,这比1年半左右消化商品房库存的正常时间要多2倍左右。

为此,上述报告认为,对于二线、三线城市,建议“逐步放松这些城市限购,通过市场机制的主导作用促进住房市场的深化调整”。

商品房将进入2-3年调整期

根据上述报告,目前全国商品房出现的调整,与2008-2011年完全不一样。目前普通商品住房价格将进入为期2-3年的调整期。

据悉,2013年全国施工商品房面积48亿立方米,销售面积才11亿立方米左右,去年全部施工的房子要卖掉,需要4年时间。

倪鹏飞认为,今后10年,住房需求尽管仍强劲,但是相比过去的黄金10年,住房需求将进入减速期。“下半年商品房的调整还将继续下去。不排除一些3、4线城市房价崩盘的可能。”他说。

他认为,如果一个地方住房价格下跌50%,居民首付50%后发现首付的款项已经可以买整个房子,可能不会再支付剩下的款项。不过这方面还不是太严重。最严重的是开发商,因为资金断裂而跑路。

宁波大学公共管理研究所所长张慧芳告诉21世纪经济报道记者,最根本的还是供给过剩、需求不足。

二、三线城市可逐步放松限购措施

目前各地希望尽快取消住房限购政策,这或与目前各地的房地产投资和销售放慢,导致经济下行压力大有关。

比如上述报告测算,今年上半年全国房地产对于经济的贡献率,已经比去年上半年下降了0.7个百分点。而北京所以面临大户型限购取消放松的压力,与北京库存较高有关。

链家地产市场研究部张旭认为,今年以来北京住房成交大幅下滑,当前库存突破8.5万套,库存压力明显加深。目前来看,市场已经经过了从僵持到各种促销并用的阶段,但各种优惠并未对购房者造成有效的冲击,整体观望情绪未得到改变。

比如截至7月26日,7月北京供应量6903套,环比上涨1.3%,扣除自住房后的供应量为1577套,环比大幅下降68%,同比大幅下降75.6%。

7月北京纯商品住宅成交2351套,同比下降53.2%,环比下降11%。成交均价为26535元/平方米,同比上涨5.4%,环比上涨1.3%。

不过,张慧芳也指出,一线城市取消限购的压力没有小城市大。“北京上半年卖地有2000亿,财政并不缺钱。”她说。

上述报告也指出,一线,与二线、三四线城市调控方法不一致,即要继续实施“分类指导”和“双向”调控的办法。二、三线城市住房限购政策可适度调整。

倪鹏飞表示,一线城市的公共服务比二、三线城市要好得多,“现在对一线城市取消限购,将使得潜在的需求迅速释放出来”。

但他也指出,目前住房市场的长期拐点并未出现,只是短期下跌。对于二、三线城市,目前也需要加快改革,即减少对于土地财政的依赖。

今年以来,取消限购的城市越来越多。从6月开始,呼和浩特、海口、长春、成都等地纷纷取消了住房限购措施。

本文来源:21世纪经济报道
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